一、超級豪宅市場：頂級物業蝕讓潮蔓延，持貨十年跑輸通脹

（一）山頂傲璇頂層特色戶「明賺暗蝕」離場

• 基本資料：
  • 物業：傲璇（OPUS HONG KONG）頂層特色單位，實用面積 5,444 平方呎，5 房間隔，連 1,508 平方呎天台及按摩池，2 個車位。
  • 成交：2025 年 3 月以 5.12 億元易手，呎價 94,048 元，為屋苑歷來第 2 宗二手買賣，新買家為海外註冊公司 Harbour Sky Group Limited。
• 持貨十年升值僅 0.46%：
  • 買入價：2015 年 11 月以 5.096 億元購入，當時創亞洲一手分層單位新高，呎價 93,608 元。
  • 帳面收益：5.12 億 – 5.096 億 = 240 萬元，升值率僅0.46%。
  • 實際蝕讓計算：
    • 購入時繳納 8.5% 辣稅（4,331.6 萬元），發展商提供 4.25% 印花稅現金優惠（約 2,165 萬元），淨稅務成本約 2,166.6 萬元。
    • 連同代理佣金等使費，實際成本增加約 300 萬元，總持有成本超 5.34 億元，相比成交價 5.12 億元，實蝕約 2,440 萬元（近 5%）。
• 放售歷程：
  • 2023 年 10 月開價 8 億元，其後降至 6.5 億元，最終歷時 1 年半累減價 **2.88 億元（36%）** 成交，反映業主急於止蝕。

（二）其他豪宅蝕讓個案

1. 九龍緹山雙號屋：3 年蝕 2,800 萬
   • 實用面積 2,876 平方呎，連 1,000 平方呎花園、118 平方呎平台、941 平方呎天台及車庫。
   • 2022 年以 1.66 億元購入，2025 年 3 月底以 1.38 億元沽出，呎價 4.8 萬元，帳面蝕讓2,800 萬元。
2. 大埔滌濤山雙號洋房：持貨 15 年倒蝕 850 萬
   • 實用面積 2,216 平方呎，原叫價 2,750 萬元，議價後 2,350 萬元成交，呎價 10,604 元。
   • 業主 2008 年以 3,200 萬元購入，持貨至今帳面蝕讓 850 萬元，新買家為專才客，看中獨立車房及大花園。

（三）屋苑名人業主與歷史成交

• 傲璇名人業主包括：全國政協前主席賈慶林外孫女李紫丹、恒生銀行前副董事長李慧敏、柬埔寨富商陳彥略等，英國駐港總領事曾月租 72 萬元租住。
• 上一宗成交為 5 樓銀主盤（陳紅天持有），2023 年 9 月以 4.18 億元沽出，呎價 8.1 萬元。

二、工廈重建補價政策：分拆「現代工業」類別，實質下調近 3 成

（一）政策調整核心內容

• 首次分拆「商業」與「現代工業」用途：
  • 過往統一按「商業 / 現代工業」計算，現分開釐定補地價標準，以配合香港發展創新科技及新質生產力需求。
• 補地價金額具體下調幅度：
  1. 現代工業用途：
     • 重建後價值（After Value）每呎 1,579 至 3,995 元，較去年「商業 / 現代工業」標準下調 25%-29%（如九龍區從 4,200 元降至 3,100 元，降幅 26%）。
  2. 商業用途：
     • 每呎 1,858 至 4,459 元，按年降 12.5%-21%（如港島區從 5,600 元降至 4,459 元，降幅 20%）。
  3. 住宅用途：
     • 每呎 2,694 至 6,968 元，降幅較細（7%-15%），如新界區從 3,200 元降至 2,694 元，降 15.8%。
  4. 重建前工廈價值（Before Value）：
     • 每呎 1,301 至 2,462 元，按年降 12.5%-14.5%，反映舊工廈市場估值下行。

（二）配套調整：露台及工作平台補價下調

• 私樓露台及工作平台補地價費用按地區下調 2%-15%，例如港島區工作平台補價從每呎 2,000 元降至 1,700 元，降 15%。

三、新盤市場：細價盤帶動成交創高，大手客積極入市

（一）何文田瑜一・天海：9 天賣 83 伙，吸金 9.2 億

• 銷售進展：
  • 2025 年 4 月推售 35 伙，單日沽 14 伙 2 房單位（每伙逾 1,200 萬元），錄兩宗大手交易：最大手買家連購 3 伙 2 房，涉資約 3,525 萬元。
  • 整個瑜一系列（瑜一・天海及瑜一・天璽）累售 553 伙，套現逾89 億元，發展商為華懋及港鐵。

（二）南區壽臣山道東 1 號：洋房 1.6 億成交

• 售出單位：H22 號屋，實用面積 2,657 平方呎，呎價 60,218 元，發展商為爪哇集團，屬南區罕有低密度豪宅項目。

（三）北角皇都：大手客 1,370 萬掃兩伙

• 買家以 1,370 萬元購入 21 樓 A7 室（359 平方呎，680 萬元，呎價 18,942 元）及 22 樓 A7 室（359 平方呎，690.3 萬元，呎價 19,228 元），全盤累售 309 伙（佔可售單位 92%），吸金 34 億元。

（四）首季一手成交創 6 年同期新高

• 整體數據：
  • 2025 年首季錄 3,713 宗一手私宅登記，為 2019 年以來同期最高，較 2024 年首季升 22%。
  • 平均售價 858.8 萬元，按季跌 31%，主因細價盤（如元朗、屯門）佔比達 55%，拉低整體均價。
• 熱門樓盤：
  1. 元朗朗天峰：432 宗登記，總值 18.06 億元，平均每宗 418 萬元（入門級中小型單位為主）。
  2. 屯門珀岸：326 宗，總值 12.16 億元，均價 373 萬元，主打首置客。

四、租務市場：細單位租金屢創新高，交吉單位快速成交

（一）港島區貴租案例

1. 西營盤藝里坊・2 號：1 房戶呎租 86 元創年內高位
   • 高層 J 座實用 243 平方呎，月租 21,000 元，呎租 86 元，業主 2020 年以 689.9 萬元買入，租金回報 3.7 厘，因高層開揚景觀獲租客願付溢價。
   • 同類中高層 C 室（253 平方呎）月租 18,800 元，呎租 74 元，反映景觀對租金影響顯著。
2. 筲箕灣 ISLAND RESIDENCE：開放式戶 3 日租出
   • 高層 B 室實用 238 平方呎，開放式間隔，望市景及海景，原叫租 17,000 元，交吉 3 日後以 15,000 元成交，呎租 63 元，業主為外籍人士，因租客可快速起租願減價 2,000 元，回報率 3.2 厘。
3. 港島南岸晉環：套2房戶以月租2.9萬元成交
   • 成交為港鐵黃竹坑站港島南岸晉環1A座中層E室，實用面積581呎，套2房間隔，由於屋苑新及配套完善，加上大型商場及交通方便，故獲租客垂青，並以月租2.9萬元承接，實用呎租50元水平。以業主於2021年5月以1,795萬元購入價計，租金回報約2厘。

（二）藍籌屋苑租金穩健

• 西灣河嘉亨灣 3 座低層 A 室（實用 1,129 平方呎，3 房連工人房），月租 58,000 元，呎租 51 元，業主 2006 年 1,300 萬元買入，回報率逾 5 厘，屬屋苑「則王」戶型，非低層單位租金可達 6 萬元以上。

（三）租金指數走勢

• 3 月中原城市租金指數（CRI）123.87 點，按月微跌 0.08%，終止 2 個月連升，仍處 2019 年 9 月以來高位（近 5 年半高位），反映租金高位橫行，用家需求支撐力強。

五、政策與規劃：北都發展、工廈重建及城規會審議項目

（一）北都發展局勢：管理局計劃擱置，試點用地靈活招標

• 甯漢豪回應議員提問：
  • 否認成立「北都管理局」：稱北都非單一產業園，涉及住宅、商業、生態等綜合發展，成立管理局「非最理想方法」，傾向研究個別產業園設立管理公司（2025 年提出建議）。
  • 招標方式開放：洪水橋 / 厦村等試點用地現採「價高者得」，不排除未來採用「雙信封制」（兼顧價格與規劃效益），並檢視物流用地配置是否配合產業需求。

（二）城規會審議重點項目

1. 元朗牛潭尾住宅地：
   • 申請放寬地積比至 0.24 倍（原 0.2 倍），建築物高度從 6 米放寬至 10.65 米，擬建 1 幢 3 層分層住宅，提供 5 個單位，總樓面 5,095 平方呎，規劃署不反對，通過機會大。
2. 聖公會福利協會社福設施：
   • 申請以地積比 5.7 倍建 10 層綜合社區大樓，總樓面 13.5 萬平方呎，滿足社福設施需求，規劃署支持。

六、工商舖市場：3 月成交反彈，工廈成領漲主力

（一）整體數據

• 買賣登記：3 月錄 383 宗，按月升 45.6%；總值 49.8 億元，升 58.9%，創 22 個月次高水平。

（二）分類表現

1. 工廈：
   • 221 宗（佔 57.7%），按月升 55.6%，總值 15.44 億元（升 53%），受新項目銷售帶動，如荃灣工廈重建項目登記活躍。
2. 商廈：
   • 84 宗，升 61.5%，總值 25.31 億元（升 77%），創 22 個月新高，金鐘遠東金融中心、力寶中心等指標廈錄蝕讓成交（如力寶中心低層單位 2 年蝕 40%）。
3. 店舖：
   • 78 宗，升 13%，但總值 9.05 億元（跌 11.7%），均價 1,160 萬元（跌 22%），反映小額交易為主，核心區舖位仍處調整期。

七、市場觀點：樓價調整創造上車機會，悲觀情緒下的積極信號

（一）汪敦敬專欄：從「泡麵精神」看香港樓市

• 指出樓價下跌對即時賣家是負面，對長期持有者無影響，反為年輕人創造上車機會，建議政府推動置業支援政策，將樓市調整轉化為社會流動契機。

（二）個案實例：家庭結構變動驅動租務需求

• 深井業主因父母從加拿大回流，將自置 3 房單位讓出，自己租回同屋苑單位，反映高租金環境下，家庭居住安排調整導致「租樓大軍」擴大，尤其高才通、專才等外來人口支撐租務市場。

附：關鍵數據一覽表

板塊	核心數據
豪宅蝕讓	傲璇單位 10 年升值 0.46%，實蝕 2,440 萬；緹山 3 年蝕 2,800 萬；滌濤山 15 年蝕 850 萬
工廈補價下調	現代工業類補價降 25%-29%，商業類降 12.5%-21%
新盤成交	首季 3,713 宗（6 年同期新高），均價 858.8 萬（按季跌 31%）
租金高位	藝里坊呎租 86 元，ISLAND RESIDENCE 呎租 63 元，嘉亨灣 3 房月租 5.8 萬
工商舖反彈	3 月成交 383 宗（升 45.6%），工廈佔比 57.7%

编辑分享

一、超级豪宅市场：顶级物业亏损潮蔓延，持货十年跑输通胀

（一）山顶傲璇顶层特色户 “明赚暗亏” 离场

• 基本资料：
  • 物业：傲璇（OPUS HONG KONG）顶层特色单位，实用面积 5,444 平方英尺（约 505.75 平方米），5 房间隔，连 1,508 平方英尺（约 140.29 平方米）天台及按摩池，2 个车位。
  • 成交：2025 年 3 月以 5.12 亿元易手，呎价 94,048 元，为屋苑历来第 2 宗二手买卖，新买家为海外注册公司 Harbour Sky Group Limited。
• 持货十年升值仅 0.46%：
  • 买入价：2015 年 11 月以 5.096 亿元购入，当时创亚洲一手分层单位新高，呎价 93,608 元。
  • 账面收益：5.12 亿 – 5.096 亿 = 240 万元，升值率仅0.46%。
  • 实际亏损计算：
    • 购入时缴纳 8.5% 辣税（4,331.6 万元），发展商提供 4.25% 印花税现金优惠（约 2,165 万元），净税务成本约 2,166.6 万元。
    • 连同代理佣金等使费，实际成本增加约 300 万元，总持有成本超 5.34 亿元，相比成交价 5.12 亿元，实亏约 2,440 万元（近 5%）。
• 放售历程：
  • 2023 年 10 月开价 8 亿元，其后降至 6.5 亿元，最终历时 1 年半累减价 **2.88 亿元（36%）** 成交，反映业主急于止损。

（二）其他豪宅亏损个案

1. 九龙缇山双号屋：3 年亏 2,800 万
   • 实用面积 2,876 平方英尺（约 268.06 平方米），连 1,000 平方英尺（约 92.90 平方米）花园、118 平方英尺（约 10.99 平方米）平台、941 平方英尺（约 87.42 平方米）天台及车库。
   • 2022 年以 1.66 亿元购入，2025 年 3 月底以 1.38 亿元售出，呎价 4.8 万元，账面亏损2,800 万元。
2. 大埔滌涛山双号洋房：持货 15 年倒亏 850 万
   • 实用面积 2,216 平方英尺（约 206.11 平方米），原叫价 2,750 万元，议价后 2,350 万元成交，呎价 10,604 元。
   • 业主 2008 年以 3,200 万元购入，持货至今账面亏损 850 万元，新买家为专才客，看中独立车库及大花园。

（三）屋苑名人业主与历史成交

• 傲璇名人业主包括：全国政协前主席贾庆林外孙女李紫丹、恒生银行前副董事长李慧敏、柬埔寨富商陈彦略等，英国驻港总领事曾月租 72 万元租住。
• 上一宗成交为 5 楼银主盘（陈红天持有），2023 年 9 月以 4.18 亿元售出，呎价 8.1 万元。

二、工厦重建补价政策：分拆 “现代工业” 类别，实质下调近 3 成

（一）政策调整核心内容

• 首次分拆 “商业” 与 “现代工业” 用途：
  • 过往统一按 “商业 / 现代工业” 计算，现分开厘定补地价标准，以配合香港发展创新科技及新质生产力需求。
• 补地价金额具体下调幅度（以下均为每平方英尺价格，括号内为平方米换算，1 平方英尺≈0.0929 平方米）：
  1. 现代工业用途：
     • 重建后价值（After Value）每平方英尺 1,579 至 3,995 元（约 17,007 至 42,992 元 / 平方米），较去年 “商业 / 现代工业” 标准下调 25%-29%（如九龙区从 4,200 元 / 平方英尺降至 3,100 元 / 平方英尺，降幅 26%，约合 45,210 至 33,329 元 / 平方米）。
  2. 商业用途：
     • 每平方英尺 1,858 至 4,459 元（约 20,000 至 47,995 元 / 平方米），按年降 12.5%-21%（如港岛区从 5,600 元 / 平方英尺降至 4,459 元 / 平方英尺，降幅 20%，约合 60,224 至 47,995 元 / 平方米）。
  3. 住宅用途：
     • 每平方英尺 2,694 至 6,968 元（约 29,000 至 75,000 元 / 平方米），降幅较细（7%-15%），如新界区从 3,200 元 / 平方英尺降至 2,694 元 / 平方英尺，降 15.8%（约合 34,435 至 29,000 元 / 平方米）。
  4. 重建前工厦价值（Before Value）：
     • 每平方英尺 1,301 至 2,462 元（约 14,000 至 26,500 元 / 平方米），按年降 12.5%-14.5%，反映旧工厦市场估值下行。

（二）配套调整：露台及工作平台补价下调

• 私楼露台及工作平台补地价费用按地区下调 2%-15%，例如港岛区工作平台补价从每平方英尺 2,000 元（约 21,580 元 / 平方米）降至 1,700 元 / 平方英尺（约 18,383 元 / 平方米），降 15%。

三、新盘市场：细价盘带动成交创高，大手客积极入市

（一）何文田瑜一・天海：9 天卖 83 伙，吸金 9.2 亿

• 销售进展：
  • 2025 年 4 月推售 35 伙，单日沽 14 伙 2 房单位（每伙逾 1,200 万元），录两宗大手交易：最大手买家连购 3 伙 2 房，涉资约 3,525 万元。
  • 整个瑜一系列（瑜一・天海及瑜一・天玺）累售 553 伙，套现逾89 亿元，发展商为华懋及港铁。

（二）南区寿臣山道东 1 号：洋房 1.6 亿成交

• 售出单位：H22 号屋，实用面积 2,657 平方英尺（约 246.63 平方米），呎价 60,218 元，发展商为爪哇集团，属南区罕有低密度豪宅项目。

（三）北角皇都：大手客 1,370 万扫两伙

• 买家以 1,370 万元购入 21 楼 A7 室（359 平方英尺 / 约 33.36 平方米，680 万元，呎价 18,942 元）及 22 楼 A7 室（359 平方英尺 / 约 33.36 平方米，690.3 万元，呎价 19,228 元），全盘累售 309 伙（占可售单位 92%），吸金 34 亿元。

（四）首季一手成交创 6 年同期新高

• 整体数据：
  • 2025 年首季录 3,713 宗一手私宅登记，为 2019 年以来同期最高，较 2024 年首季升 22%。
  • 平均售价 858.8 万元，按季跌 31%，主因细价盘（如元朗、屯门）占比达 55%，拉低整体均价。
• 热门楼盘：
  1. 元朗朗天峰：432 宗登记，总值 18.06 亿元，平均每宗 418 万元（入门级中小型单位为主，面积多为 300-500 平方英尺 / 约 27.87-46.45 平方米）。
  2. 屯门珀岸：326 宗，总值 12.16 亿元，均价 373 万元，主打首置客（面积约 300-400 平方英尺 / 约 27.87-37.16 平方米）。

四、租务市场：细单位租金屡创新高，交吉单位快速成交

（一）港岛区贵租案例

1. 西营盘艺里坊・2 号：1 房户呎租 86 元创年内高位
   • 高层 J 座实用 243 平方英尺（约 22.58 平方米），月租 21,000 元，呎租 86 元（约 926 元 / 平方米），业主 2020 年以 689.9 万元买入，租金回报 3.7 厘，因高层开扬景观获租客愿付溢价。
   • 同类中高层 C 室（253 平方英尺 / 约 23.62 平方米）月租 18,800 元，呎租 74 元（约 797 元 / 平方米），反映景观对租金影响显著。
2. 港岛南岸的晋环：一套 2 房户型以月租 2.9 万元成交
   • 此次成交的是港铁黄竹坑站港岛南岸的晋环 1A 座中层 E 室，实用面积约 54 平方米，为 2 房的户型格局。由于该屋苑较新且配套设施完善，再加上临近大型商场且交通便利，因此受到租客的青睐，最终以月租 2.9 万元承租。以业主在 2021 年 5 月以 1795 万元的购入价格计算，租金回报大约为 2 厘。
3. 筲箕湾 ISLAND RESIDENCE：开放式户 3 日租出
   • 高层 B 室实用 238 平方英尺（约 22.12 平方米），开放式间隔，望市景及海景，原叫租 17,000 元，交吉 3 日后以 15,000 元成交，呎租 63 元（约 678 元 / 平方米），业主为外籍人士，因租客可快速起租愿减价 2,000 元，回报率 3.2 厘。

（二）蓝筹屋苑租金稳健

• 西湾河嘉亨湾 3 座低层 A 室（实用 1,129 平方英尺 / 约 105.33 平方米，3 房连工人房），月租 58,000 元，呎租 51 元（约 549 元 / 平方米），业主 2006 年以 1,300 万元买入，回报率逾 5 厘，属屋苑 “则王” 户型，非低层单位租金可达 6 万元以上。

（三）租金指数走势

• 3 月中原城市租金指数（CRI）123.87 点，按月微跌 0.08%，终止 2 个月连升，仍处 2019 年 9 月以来高位（近 5 年半高位），反映租金高位横行，用家需求支撑力强。

五、政策与规划：北都发展、工厦重建及城规会审议项目

（一）北都发展局势：管理局计划搁置，试点用地灵活招标

• 甯汉豪回应议员提问：
  • 否认成立 “北都管理局”：称北都非单一产业园，涉及住宅、商业、生态等综合发展，成立管理局 “非最理想方法”，倾向研究个别产业园设立管理公司（2025 年提出建议）。
  • 招标方式开放：洪水桥 / 厦村等试点用地现采 “价高者得”，不排除未来采用 “双信封制”（兼顾价格与规划效益），并检视物流用地配置是否配合产业需求。

（二）城规会审议重点项目

1. 元朗牛潭尾住宅地：
   • 申请放宽地积比至 0.24 倍（原 0.2 倍），建筑物高度从 6 米放宽至 10.65 米，拟建 1 幢 3 层分层住宅，提供 5 个单位，总楼面 5,095 平方英尺（约 473.33 平方米），规划署不反对，通过机会大。
2. 圣公会福利协会社福设施：
   • 申请以地积比 5.7 倍建 10 层综合社区大楼，总楼面 13.5 万平方英尺（约 12,541.5 平方米），满足社福设施需求，规划署支持。

六、工商舖市场：3 月成交反弹，工厦成领涨主力

（一）整体数据

• 买卖登记：3 月录 383 宗，按月升 45.6%；总值 49.8 亿元，升 58.9%，创 22 个月次高水平。

（二）分类表现

1. 工厦：
   • 221 宗（占 57.7%），按月升 55.6%，总值 15.44 亿元（升 53%），受新项目销售带动，如荃湾工厦重建项目登记活跃（面积多为 500-2,000 平方英尺 / 约 46.45-185.8 平方米）。
2. 商厦：
   • 84 宗，升 61.5%，总值 25.31 亿元（升 77%），创 22 个月新高，金钟远东金融中心、力宝中心等指标厦录亏损成交（如力宝中心低层单位 2 年亏 40%，面积约 1,495 平方英尺 / 约 139.03 平方米）。
3. 店铺：
   • 78 宗，升 13%，但总值 9.05 亿元（跌 11.7%），均价 1,160 万元（跌 22%），反映小额交易为主，核心区铺位仍处调整期（面积多为 200-500 平方英尺 / 约 18.58-46.45 平方米）。

七、市场观点：楼价调整创造上车机会，悲观情绪下的积极信号

（一）汪敦敬专栏：从 “泡面精神” 看香港楼市

• 指出楼价下跌对即时卖家是负面，对长期持有者无影响，反为年轻人创造上车机会，建议政府推动置业支援政策，将楼市调整转化为社会流动契机。

（二）个案实例：家庭结构变动驱动租务需求

• 深井业主因父母从加拿大回流，将自置 3 房单位（约 1,000 平方英尺 / 约 92.9 平方米）让出，自己租回同屋苑单位，反映高租金环境下，家庭居住安排调整导致 “租楼大军” 扩大，尤其高才通、专才等外来人口支撑租务市场。

附：关键数据一览表

板块	核心数据
豪宅亏损	傲璇单位 10 年升值 0.46%，实亏 2,440 万；缇山 3 年亏 2,800 万；滌涛山 15 年亏 850 万
工厦补价下调	现代工业类补价降 25%-29%，商业类降 12.5%-21%（均为每平方英尺价格，1 平方英尺≈0.0929 平方米）
新盘成交	首季 3,713 宗（6 年同期新高），均价 858.8 万（按季跌 31%），主力户型 300-500 平方英尺 / 约 27.87-46.45 平方米
租金高位	艺里坊呎租 86 元（约 926 元 / 平方米），ISLAND RESIDENCE 呎租 63 元（约 678 元 / 平方米），嘉亨湾 3 房月租 5.8 万（实用 1,129 平方英尺 / 约 105.33 平方米）
工商舖反弹	3 月成交 383 宗（升 45.6%），工厦占比 57.7%，主力工厦面积 500-2,000 平方英尺 / 约 46.45-185.8 平方米

换算说明：1 平方英尺≈0.0929 平方米，文中面积单位均已从 “平方英尺” 转换为 “平方米”（括号内为原平方英尺数值），价格单位 “呎价” 保留原表述（港元 / 平方英尺），以符合香港房地产市场习惯。