一、關稅戰拖累二手樓市：睇樓量創 4 周低，業主減價蝕讓成風
- 市場氣氛低迷：中美關稅戰升級導致全港 50 個指標屋苑周末預約睇樓量降至 1,095 組，按周下跌 3.5%，為近 4 周最低水平。準買家對環球經濟不確定性持觀望態度，置業步伐明顯放緩。利嘉閣研究部主管陳海潮指出，市場需時間消化關稅變動對經濟的實質影響，投資者對樓市前景審慎。
- 個盤價格調整：
- 荃灣全・城滙：7 座高層 D 室（實用面積 524 平方呎，2 房）以 855 萬元成交，呎價 16,317 元。業主今年 1 月放盤叫價 955 萬元，因擔心關稅戰及股災打擊樓市，最終減價 100 萬元。原業主於 2017 年 9 月以 836 萬元購入，持貨 8 年帳面僅獲利 19 萬元，扣除雜費後實際虧損約 30 萬元。買家為區內業主，趁股市波動套股換樓。
- 將軍澳康城區：單日錄得 3 宗蝕讓，反映市場分化嚴重：
- LP6 3 座高層 E 室：實用面積 729 平方呎，套 3 房海景戶，累減 155 萬元以 1,045 萬元成交，呎價 14,335 元。原業主 2019 年 5 月以 1,307.2 萬元入市，持貨 6 年帳面蝕讓 262.2 萬元，樓價貶值 20%。
- 峻瀅 II 1 座高層 G 室：實用面積 503 平方呎，2 房山景戶，放盤 2 年累減 200 萬元，終以 540 萬元成交，呎價 10,736 元。原業主 2015 年 6 月以 606 萬元購入，持貨 10 年蝕讓 66 萬元，期內樓價貶值 11%。
- 屯門 OMA OMA：2B 座低層 F 室（實用面積 351 平方呎，1 房）以 280.8 萬元成交，呎價低至 8,000 元，較 2019 年購入價 462.9 萬元暴跌 39%，帳面虧損 182.1 萬元。
- 樓價續尋底：中原城市領先指數（CCL）微升 0.06% 至 136.9 點，升幅顯著收窄。中原研究部預計第二季 CCL 下試 133 點，較現水平跌近 3%，短期樓價尋底未完。
二、內地茶飲品牌「水土不服」：茶救星球旺角首店退租，租金 2 年跌 7%
- 分店結業轉租：源自廣州的茶救星球旺角豉油街 33 號地下 B 舖（面積 650 平方呎）以月租 14 萬元轉租，較 2023 年承租時的 15 萬元下跌 7%，預計短期結業。該舖 2019 年租金約 22 萬元，6 年累跌 36%。茶救星球首創苦瓜檸檬茶，曾憑差異化定位在內地拓展至 88 間分店，惟香港市場競爭激烈，分店更替頻繁。
- 競爭激烈導致更替頻繁：旺角豉油街 200 米內逾 10 家茶飲店內捲，包括林香檸、喜茶、季檸及近期大排長龍的台式品牌「再睡 5 分鐘」。例如，富達大廈地下 6 號舖 2024 年中由內地品牌以 12 萬元承租，年底即退租，現由「再睡 5 分鐘」以 13.2 萬元搶租。
- 富途證券擴張：富途證券以月租 12 萬元承租石門京瑞廣場地舖，顯示金融機構對商業空間的需求。
三、元朗產業用地招標條款修訂：鼓勵發展商參與，減輕政府樓面負擔
- 條款放寬：元朗福宏街與宏利街多層現代產業大樓用地修訂招標章程，取消永久交還政府樓面，改為政府以象徵式租金 1 元租用部分樓面 10 年，期滿歸還企業。須租予政府的樓面下限縮減至 31.3 萬平方呎（原條款以用地可蓋樓面上限 3 成計算），便利分期發展。
- 用地規模：佔地 34.9 萬平方呎，可建樓面 173.8 萬平方呎，採「雙信封制」招標（30% 地價、70% 非價格建議），7 月 25 日截標。
四、政府放寬商場公共空間限制：降低費用、精簡審批，刺激人流
- 試行計劃為期 2 年：允許商場使用室內外公共空間舉辦活動，豁免書有效期 1 年，「一簽多用」；固定費用降至 1.7 萬元（首月），其後每月 5,000 元，較舊制每次活動收費超 6 萬元節省 70% 以上。
- 面積放寬：「私人發展公眾休憩空間」作商業活動的面積限制由 10% 放寬至 20%，政府主辦活動不受限。審批時間由 2-3 個月縮短至 1 個月。
五、房協牛池灣村重建獲批：放寬高度限制，增公營房屋供應
- 規劃許可：房協獲准將牛池灣村 C、D1 地盤建築高度分別放寬至 165 米及 140 米，以地積比率 9 倍興建 3 幢 37-44 層住宅，提供約 2,725 伙，總樓面 162.8 萬平方呎。項目由 C、D1、D2 地盤組成，推動市區寮屋清拆及公營房屋建設。
六、九龍城播道醫院申重建：放寬高度至 110 米，強化醫療設施
- 重建計劃：位於亞皆老街的播道醫院申請將建築高度從 5 層放寬至 110 米，以地積比率 12.5 倍興建 22 層大樓（含 9 層平台），總樓面 197,315 平方呎，提供 108 張住院床位、30 張日間躺椅 / 病床、6 間日間化療室、8 間手術室及 5 間內窺鏡檢查室，紓緩公立醫院負荷。
總結
- 樓市：關稅戰及股市波動導致二手市場觀望情緒濃厚，業主主動減價加速沽貨，個別區域出現顯著蝕讓。樓價短期續尋底，中原預計第二季 CCL 或跌 3%。
- 商業：內地茶飲品牌在港面臨激烈競爭，部分分店退租；政府通過放寬商場空間限制，試圖激活商業氛圍。
- 政策與發展：產業用地及公營房屋項目獲政策支持，顯示政府平衡經濟發展與民生需求的意圖。
一、关税战拖累二手楼市：看房量创 4 周低，业主降价蚀让成风
- 市场气氛低迷：中美关税战升级导致全港 50 个指标屋苑周末预约看房量降至 1095 组，较上周下跌 3.5%，为近 4 周最低水平。准买家对环球经济不确定性持观望态度，置业步伐明显放缓。利嘉阁研究部主管陈海潮指出，市场需时间消化关税变动对经济的实质影响，投资者对楼市前景审慎。
- 个盘价格调整：
- 荃湾全・城汇：7 座高层 D 室（实用面积 524 平方尺，约 52.4 平方米，10 平方尺≈1 平方米）以 855 万元成交，尺价 16317 元。业主今年 1 月放盘叫价 955 万元，因担心关税战及股灾打击楼市，最终降价 100 万元。原业主于 2017 年 9 月以 836 万元购入，持货 8 年账面仅获利 19 万元，扣除杂费后实际亏损约 30 万元。买家为区内业主，趁股市波动套股换楼。
- 将军澳康城区：单日录得 3 宗蚀让，反映市场分化严重：
- LP6 3 座高层 E 室：实用面积 729 平方尺（约 72.9 平方米），套 3 房海景户，累减 155 万元以 1045 万元成交，尺价 14335 元。原业主 2019 年 5 月以 1307.2 万元入市，持货 6 年账面蚀让 262.2 万元，楼价贬值 20%。
- 峻瀅 II 1 座高层 G 室：实用面积 503 平方尺（约 50.3 平方米），2 房山景户，放盘 2 年累减 200 万元，终以 540 万元成交，尺价 10736 元。原业主 2015 年 6 月以 606 万元购入，持货 10 年蚀让 66 万元，期内楼价贬值 11%。
- 屯门 OMA OMA：2B 座低层 F 室（实用面积 351 平方尺，约 35.1 平方米）以 280.8 万元成交，尺价低至 8000 元，较 2019 年购入价 462.9 万元暴跌 39%，账面亏损 182.1 万元。
- 楼价续寻底：中原城市领先指数（CCL）微升 0.06% 至 136.9 点，升幅显著收窄。中原研究部预计第二季 CCL 下试 133 点，较现水平跌近 3%，短期楼价寻底未完。
二、内地茶饮品牌 “水土不服”：茶救星球旺角首店退租，租金 2 年跌 7%
- 分店结业转租：源自广州的茶救星球旺角豉油街 33 号地下 B 铺（面积 650 平方尺，约 65 平方米）以月租 14 万元转租，较 2023 年承租时的 15 万元下跌 7%，预计短期结业。该铺 2019 年租金约 22 万元，6 年累跌 36%。茶救星球首创苦瓜柠檬茶，曾凭差异化定位在内地拓展至 88 间分店，惟香港市场竞争激烈，分店更替频繁。
- 竞争激烈导致更替频繁：旺角豉油街 200 米内逾 10 家茶饮店内卷，包括林香柠、喜茶、季柠及近期大排长队的台式品牌 “再睡 5 分钟”。例如，富达大厦地下 6 号铺 2024 年中由内地品牌以 12 万元承租，年底即退租，现由 “再睡 5 分钟” 以 13.2 万元抢租。
- 富途证券扩张：富途证券以月租 12 万元承租石门京瑞广场地铺，显示金融机构对商业空间的需求。
三、元朗产业用地招标条款修订：鼓励发展商参与，减轻政府楼面负担
- 条款放宽：元朗福宏街与宏利街多层现代产业大楼用地修订招标章程，取消永久交还政府楼面，改为政府以象征式租金 1 元租用部分楼面 10 年，期满归还企业。须租予政府的楼面下限缩减至 31.3 万平方尺（约 3.13 万平方米），原条款以用地可盖楼面上限 3 成计算，现按实际建成楼面比例确定，便利分期发展。
- 用地规模：占地 34.9 万平方尺（约 3.49 万平方米），可建楼面 173.8 万平方尺（约 17.38 万平方米），采 “双信封制” 招标（30% 地价、70% 非价格建议），7 月 25 日截标。
四、政府放宽商场公共空间限制：降低费用、精简审批，刺激人流
- 试行计划为期 2 年：允许商场使用室内外公共空间举办活动，豁免书有效期 1 年，“一签多用”；固定费用降至 1.7 万元（首月），其后每月 5000 元，较旧制每次活动收费超 6 万元节省 70% 以上。
- 面积放宽：“私人发展公众休憩空间” 作商业活动的面积限制由 10% 放宽至 20%，政府主办活动不受限。审批时间由 2-3 个月缩短至 1 个月。
五、房协牛池湾村重建获批：放宽高度限制，增公营房屋供应
- 规划许可：房协获准将牛池湾村 C、D1 地盘建筑高度分别放宽至 165 米及 140 米，以容积率 9 倍兴建 3 幢 37-44 层住宅，提供约 2725 伙，总楼面 162.8 万平方尺（约 16.28 万平方米）。项目由 C、D1、D2 地盘组成，推动市区寮屋清拆及公营房屋建设。
六、九龙城播道医院申重建：放宽高度至 110 米，强化医疗设施
- 重建计划：位于亚皆老街的播道医院申请将建筑高度从 5 层放宽至 110 米，以容积率 12.5 倍兴建 22 层大楼（含 9 层平台），总楼面 197315 平方尺（约 19731.5 平方米），提供 108 张住院床位、30 张日间躺椅 / 病床、6 间日间化疗室、8 间手术室及 5 间内窥镜检查室，纾缓公立医院负荷。
总结
- 楼市：关税战及股市波动导致二手市场观望情绪浓厚，业主主动降价加速沽货，个别区域出现显著蚀让。楼价短期续寻底，中原预计第二季 CCL 或跌 3%。
- 商业：内地茶饮品牌在港面临激烈竞争，部分分店退租；政府通过放宽商场空间限制，试图激活商业氛围。
- 政策与发展：产业用地及公营房屋项目获政策支持，显示政府平衡经济发展与民生需求的意图。
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