一、住宅類

（一）新盤

1. 新盤優惠

◦ 復活節假期逼近，發展商紛紛推出不同優惠促銷。其中內房五礦地產旗下油塘蔚藍東岸，夥拍地產代理送出總值約30萬元復活金蛋予3房買家。

◦ 利嘉閣地產高級首席營業董事歐偉倫表示，蔚藍東岸自推出以來，深受買家追捧，由4月16日至4月30日，經利嘉閣地產選購3房的一手單位，即可獲贈價值10萬元之復活金蛋，名額共3個，優惠總值達30萬元。

◦ 其次，恒地 （00012） 旗下九龍城南首及旺角利奧坊系列，夥拍中原及利嘉閣推出復活節置業優惠，經中原地產或利嘉閣地產購買南首或利奧坊系列的一手住宅單位，首4名買家可獲贈「海洋公園門票及購物禮券」，每個價值約1萬元，名額合共20個，總值約20萬元。

◦ 而啟德天瀧則夥拍美聯及香港置業一同推出復活節置業優惠，買家可獲贈「啟德零售館餐飲購物禮券」，每份價值約5萬元，每個指定代理行名額各5個，名額共10個，總值約50萬元。

2. 新盤成交

◦ 至於新盤成交方面，長實營業部副首席經理楊桂玲表示，旗下屯門飛揚，早前推出新優惠後，4日內合共售出3伙，其中飛揚1座11樓A室，實用面積712平方呎，成交價954.5萬元，呎價13,406元。截至昨日飛揚累售731伙，共套現37億。

◦ 再者，華懋及港鐵 （00066） 發展的何文田站現樓瑜一‧天海，單日錄得2宗成交，套現3301.21萬元，包括標售第1B座7樓A室，實用面積960平方呎3房1套連儲物室間隔，成交價2,256萬元、呎價23,500元。整個瑜一系列共844伙，累售561伙或約67%，套現逾90億元。

◦ 另一方面，泛海 （00129） 旗下洪水橋滙都過去2日累沽6個單位，泛海國際集團執行董事關堡林表示，項目4月份至今半個月累積售出39伙，全盤至今累積售出975伙，佔全盤單位總數逾95%，僅尚餘最後約50伙可供出售。

（二）二手盤

1. 二手買賣

◦ 蝕讓持續下，西貢傲瀧再添損手個案，2房連天台戶，7年帳面貶值467萬元。

◦ 西貢傲瀧23座頂層連天台單位，實用面積726平方呎，2房，剛以950萬元沽出，呎價13,085元，低市價約7%成交。

◦ 原業主於2018年2月以1,417.8萬元一手買入，7年間轉手帳面虧蝕467.8萬元，樓價貶值33%。

◦ 另外，市場消息指，元朗Grand YOHO 8座高層E室，實用面積529平方呎，2房，有投資者見最近外圍及股市十分波動，為了避險，遂沽出大部分股票，將資金投入物業市場，斥795萬元承接上址，呎價15,028元，以同類單位市值月租約1.8萬元計，料租金回報2.7厘。

◦ 而原業主於2017年以884.5萬元一手買入，持貨8年帳面蝕89.5萬元，蝕幅達10%。

◦ 而同區PARK YOHO 10B座中層D室，實用面積531平方呎，2房，獲租客以530萬元承接，呎價9,981元。原業主10年前以586.9萬元購入，轉手帳面虧損56.9萬元。

◦ 另一方面，奧運站浪澄灣6座中層D室，實用面積546平方呎，2房，以868萬元沽出，呎價15,897元。原業主於2020年4月以1,000萬元購入單位，現轉手帳面損失132萬元，貶值13%。

◦ 另外，長沙灣星匯居2座低層D室，實用面積522平方呎，以618.8萬元易手，呎價11,854元，呎價為2017年以來低位，而原業主於2015年7月以620萬元買入，現跌穿10年前買入價，帳面微蝕1.2萬元。

二、工商業類

1. 商業地產發展

◦ 太古地產 （01972） 發展的成都太古里，日前舉辦開業10周年紀念活動，太古地產行政總裁彭國邦指，已落實投放460億元在內地市場，預計2027年前將有6個全新以零售主導的大型商業項目落成。

◦ 成都太古里總樓面面積約131萬平方呎，提供約300間商舖，以開放式、低密度的街區形態設計，另設酒店博舍，提供100間客房及42間服務式公寓。

◦ 彭國邦續稱，集團正擴大內地零售業務投資，對於太古地產早前承諾、總值1,000億元的投資計劃，當中內地方面計劃投放的500億元，現已落實投放460億元，超過92%；並預計三亞太古里於2026年分階段落成，而西安太古里將於2027年落成，另會全面升級現有項目。

◦ 集團於內地新發展的項目共6個，包括北京太古坊、西安太古里、三亞太古里、上海前灘綜合發展項目、陸家嘴太古源、廣州太古里。

◦ 新意網 （01686） 就荃灣楊屋道一幅大型綜合發展區用地，向城規會申請放寬密度以重建為綜合發展用途，共提供886伙住宅、商店及社福設施等，但整體用地中只有1幢工廈由其持有，而單計該物業，可重建277伙。

◦ 整個申請用地的發展地盤面積約7.3萬平方呎，由6幢工廈組成，當中只有Jumbo iAdvantage由新意網持有。項目位於楊屋道145至159號，單計該項目的地盤面積約2萬平方呎，新意網最新申請將項目的最高總地積比率增至約6.25倍，以重建1幢29層高的住宅，提供277伙，總樓面面積約12.5萬平方呎。

◦ 整個發展區預計可建886伙，平均面積約497平方呎，總建樓面約44.9萬平方呎。

◦ 尖沙咀商業樓面供應以舊區重建為主，區內6個項目預計可提供逾80萬平方呎商業樓面，其中較為集中漢口道及金馬倫道，而恒地 （00012） 等發展商均有參與重建。

◦ 恒地將按既定計劃繼續拆卸重建尖沙咀金巴利道香檳大廈B座，發展為1座樓高23層新酒店，附設商舖並坐落於兩層地庫上，總樓面面積約13.8萬平方呎，包含99間酒店客房、店舖、餐廳、宴會廳、約21個私家車車位及約2個電單車車位。

◦ 新世界旗下的漢口大廈獲准建1幢24層高商住項目，總樓面涉約13.9萬平方呎，包括約9.9萬平方呎的辦公室及商舖，另設110伙分層住宅。

2. 商廈租賃及買賣

◦ 新甲廈吸引搬遷，消息指，鰂魚涌太古坊2座全層樓面，獲一家外資保險公司承租作搬遷，呎租約50元。

◦ 市場消息指，太古坊2座全層樓面獲承租，涉及面積約2萬平方呎，即月租約100萬元。據了解，新租客為韋萊韜悅（Willis Towers Watson），該企業屬跨國風險管理、保險經紀和諮詢公司，總部設於英國倫敦。

◦ 該企業原租用銅鑼灣利園3期一層半樓面，涉及約2.5萬平方呎。如今搬往太古坊2座，可節省租金開支。

◦ 另商舖買賣上，西環德輔道西130號錦全樓地下連閣樓易手，地舖面積約1,100平方呎，閣樓面積約800平方呎，以3,300萬元成交。該舖現由海味店租用，月租約10萬元，回報約3.6厘。據悉，原業主於1987年3月以395萬買入，持貨38年轉手，獲利約2,905萬元，升值7.3倍。

3. 工業地產動向

◦ 新意網申請重建荃灣楊屋道工廈為住宅及商業綜合項目，單計其持有工廈可建277伙住宅，總樓面約12.5萬平方呎。

三、市場動態

1. 政策與行業數據

◦ 據地政總署公布，今年首季錄得20.7億元補地價，按季增加逾2倍，創近3季度新高，料最主要受惠於北都新發展區的原址換地個案。不過，新地 （00016） 等洪水橋第34B區換地期限獲延長一周。

◦ 今年首季共17宗契約修訂及4宗換地個案，其中4宗為不涉及補地價金額的技術性契約修訂，其餘個案涉及地價收入總額20.7億元，相較2024年第四季的6.2億元，按季增加14.5億元或2.3倍，屬於2024年第二季（約23億元）後近3季新高。

◦ 資料顯示，期內最大額補地價來自新世界 （00017） 粉嶺北原址換地，涉及18.2億元，佔期內補地價金額近9成。其餘個案例如，九龍塘德雲道6號補地價約7,000萬元。

◦ 另外，新地及恒地 （00012） 旗下洪水橋34B區項目，原本上月底達到換地期限，惟因應發展商要求，延至4月13日。據發展局指，地政總署已應土地業權人要求，酌情把原址換地申請的完成期限再稍微延長至今年4月22日，以便相關業權人之間就換地申請達成共識。

◦ 房協公布，粉嶺聚然及觀塘峻然兩個資助出售房屋，暫接獲17,495份申請表，超額認購近10倍，其中綠表只佔296份，比率不足2%，情況跟對上一期的朗然相近。

◦ 當中1人申請佔11,572份，佔申請總數66%，其中11,445份為白表1人申請，127份為綠表1人申請。而來自受房協屋邨重建影響的居民申請則有14份。房協指，預計於2025年6月進行抽籤及公布結果，並於今年第四季根據抽籤結果發信通知符合資格的申請人選購單位。

2. 市場趨勢

◦ 中原大灣區指數3月報95.26點，按月跌幅達1.5%，創5個月新低。指數已連跌3個月。

◦ 3月份中原大灣區12個指數中，共10個錄跌幅，幅度由0.97至3.63%，跌幅擴大，而2個上升的指數，升幅由0.17%至0.62%。

◦ 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，首季受春節季節性因素影響，大灣區指數於今年第一季累積錄得1.7%跌幅，12個指數除珠海錄得4.9%升幅外，其餘11個指數於今年首季全綫下跌。香港方面，3月份一二手成交量同創5個月新高，情況與灣區其他城市相似。3月份大灣區香港指數報92.08，創5個月新低，今年首季香港大灣區指數累跌2.4%。

◦ 新地副董事總經理雷霆形容，是次開價對買家而言是「夢寐以求」，定價參考同系馬鞍山雲海的價格，其近期二手呎價約1.4萬元，並指集團一向以較優惠及吸引價錢推出首批單位，相信項目日後有較大提價空間。

◦ 對於近期中美關稅戰對樓市影響，他則認為，上周市場氣氛略為受關稅戰影響，但情況近日已穩定下來，相信美聯儲局為提振經濟有機會減息，減輕買家供樓負擔，加上本地住屋需求強勁，愈趨多租客轉租為買，及買樓收租的投資者增加，料第二季一手成交量比第一季更暢旺。

◦ 近期資金避險，上月投資者買樓個案回升。中原地產數據顯示，主要反映投資者入市的公司名義買賣個案亦有所回升，3月錄得逾250宗公司名義入市成交，按月反彈近4成。其中新盤市場亦多了這類以公司名義持貨的投資者，上月有近60宗，比2月增加近8成。而今年首季，公司客入市增至703宗，較去年同期大幅上升近5倍。

3. 民生與投資風向

◦ 特朗普的關稅政策可謂反轉全球金融市場，近日股市大上大落，貿易戰亦難短期內解決，資金避險，樓市可能會成為避險地方之一。上月投資者買樓個案顯著上升，錄得近4成升幅。

◦ 股票能輸清光，物業卻不會像股票變成牆紙。翻查紀錄，本港樓價有紀錄以來的跌幅最多約7成。本港樓市多年來經歷無數風浪，最令人深刻是1997年爆發金融風暴，樓價短短一年跌逾4成，直至2003年沙士，樓價累跌7成便見底。

◦ 2008年爆發金融海嘯，樓價下跌約25%。在地緣政治日益複雜的情況下，雖然過去4年本港樓價回落近3成，但現時樓價比起2003年，仍錄得逾3倍升幅，同期恒指升幅卻不足9成。與2008年比，樓價則升1.4倍。由此可見，物業的長期走勢的確是可以長揸必勝。

◦ 市場憧憬聯儲局為提振經濟，美國或加快減息步伐，今年的減息次數由原本預期只有兩次，變成會減息4次，每次減息四分之一厘，市場更預期下月就開始減息。

◦ 如果美國真的重啟減息，必定有利股市和樓市，加上預期貿易戰難於短期內解決，股市仍會出現較大波動，部分避險資金將會流入樓市，投資者套股換樓，第二季樓市交投量會比第一季更為暢旺。近期樓價有企穩迹象，中原城市領先指數CCL已連升3星期。

◦ 香港作為國際金融中心的地位，一直以來吸引大量國際資金流入。即使面對全球經濟下行壓力，但本港樓市剛性需求強烈，尤其是中小型住宅市場，買家多為長期持有者，樓價波動相對較低。

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一、住宅类

（一）新盘

1. 新盘优惠

◦ 复活节假期临近，各大发展商纷纷推出优惠促销活动：

◦ 内房五矿地产旗下油塘蔚蓝天岸，联合地产代理送出总值约30万元复活金蛋给3房买家。4月16日至4月30日，经利嘉阁地产选购3房一手单位，即可获赠价值10万元的复活金蛋，名额共3个。

◦ 恒地旗下九龙城南首及旺角利奥坊系列，联手中原及利嘉阁推出复活节置业优惠。经中原地产或利嘉阁地产购买一手住宅单位，首4名买家可获赠价值约1万元的“海洋公园门票及购物礼券” ，名额合共20个，总值约20万元。

◦ 启德天泷联合美联及香港置业推出复活节置业优惠，买家可获赠价值约5万元的“启德零售馆餐饮购物礼券”，每个指定代理行名额各5个，名额共10个，总值约50万元。

2. 新盘成交

◦ 长实营业部副首席经理杨桂玲表示，旗下屯门飞扬早前推出新优惠后，4日内共售出3伙。其中，飞扬1座11楼A室实用面积712平方呎，成交价954.5万元，呎价13,406元。截至昨日，飞扬累售731伙，共套现37亿。

◦ 华懋及港铁发展的何文田站现楼瑜一・天海，单日录得2宗成交，套现3301.21万元。其中，标售第1B座7楼A室实用面积960平方呎，3房1套连储物室间隔，成交价2,256万元，呎价23,500元。整个瑜一系列共844伙，累售561伙，占比约67% ，套现逾90亿元。

◦ 泛海旗下洪水桥汇都过去2日累沽6个单位。泛海国际集团执行董事关堡林表示，项目4月份至今半个月累售39伙，全盘至今累售975伙，占全盘单位总数逾95%，仅余最后约50伙可供出售。

（二）二手盘

1. 二手买卖

◦ 西貢傲泷23座顶层连天台单位，实用面积726平方呎，2房户型，刚以950万元沽出，呎价13,085元，较市价约低7%成交。原业主于2018年2月以1,417.8万元一手买入，7年间转手账面亏蚀467.8万元，楼价贬值33%。

◦ 元朗Grand YOHO 8座高层E室，实用面积529平方呎，2房单位。有投资者因外围及股市波动，为避险斥795万元承接，呎价15,028元。以同类单位市值月租约1.8万元计，料租金回报2.7厘。原业主于2017年以884.5万元一手买入，持货8年账面蚀89.5万元，蚀幅达10%。

◦ 同区PARK YOHO 10B座中层D室，实用面积531平方呎，2房单位，获租客以530万元承接，呎价9,981元。原业主10年前以586.9万元购入，转手账面亏损56.9万元。

◦ 奥运站浪澄湾6座中层D室，实用面积546平方呎，2房单位以868万元沽出，呎价15,897元。原业主于2020年4月以1,000万元购入单位，现转手账面损失132万元，贬值13%。

◦ 长沙湾星汇居2座低层D室，实用面积522平方呎，以618.8万元易手，呎价11,854元，呎价为2017年以来低位。原业主于2015年7月以620万元买入，现跌穿10年前买入价，账面微蚀1.2万元。

二、工商業類

1. 商业地产发展

• 太古地产发展的成都太古里日前举办开业10周年纪念活动。太古地产行政总裁彭国邦指出，已落实投放460亿元在内地市场，预计2027年前将有6个全新以零售主导的大型商业项目落成。成都太古里总楼面面积约131万平方呎，提供约300间商铺 ，采用开放式、低密度的街区形态设计，另设酒店博舍，提供100间客房及42间服务式公寓。集团在内地新发展的项目还包括北京太古坊、西安太古里、三亚太古里、上海前滩综合发展项目、陆家嘴太古源、广州太古里。
• 新意网就荃湾杨屋道一幅大型综合发展区用地，向城规会申请放宽密度以重建为综合发展用途。整个申请用地发展地盘面积约7.3万平方呎，由6幢工厦组成，其中只有Jumbo iAdvantage由新意网持有，地盘面积约2万平方呎。新意网申请将项目最高总地积比率增至约6.25倍，以重建1幢29层高的住宅，提供277伙，总楼面面积约12.5万平方呎。整个发展区预计可建886伙，平均面积约497平方呎，总建楼面约44.9万平方呎，将配套商店及社福设施等。
• 尖沙咀商业楼面供应以旧区重建为主，区内6个项目预计可提供逾80万平方呎商业楼面，主要集中在汉口道及金马伦道，恒地等发展商参与重建。恒地将继续拆卸重建尖沙咀金巴利道香槟大厦B座，发展为1座楼高23层新酒店，附设商铺并坐落于两层地库上，总楼面面积约13.8万平方呎 ，包含99间酒店客房、商铺、餐厅、宴会厅、约21个私家车车位及约2个电单车车位。新世界旗下的汉口大厦获准建1幢24层高商住项目，总楼面涉约13.9万平方呎，包括约9.9万平方呎的办公室及商铺，另设110伙分层住宅。

1. 商厦租赁及买卖

• 鲗鱼涌太古坊2座全层楼面获一家外资保险公司韦莱韬悦承租，该企业属跨国风险管理、保险经纪和咨询公司，总部设于英国伦敦。其原租用铜锣湾利园3期一层半楼面，面积约2.5万平方呎，现搬往太古坊2座全层，涉及面积约2万平方呎，呎租约50元，即月租约100万元，可节省租金开支。
• 西环德辅道西130号锦全楼地下连阁楼易手，地铺面积约1,100平方呎，阁楼面积约800平方呎，以3,300万元成交。该铺现由海味店租用，月租约10万元，回报约3.6厘。原业主于1987年3月以395万买入，持货38年转手，获利约2,905万元，升值7.3倍。

1. 工业地产动向

• 新意网申请重建荃湾杨屋道工厦为住宅及商业综合项目，单计其持有工厦可建277伙住宅，总楼面约12.5万平方呎。

三、市场动态

1. 政策与行业数据

• 据地政总署公布，今年首季录得20.7亿元补地价，按季增加逾2倍，创近3季度新高，主要得益于北都新发展区的原址换地个案。今年首季共17宗契约修订及4宗换地个案，其中4宗为不涉及补地价金额的技术性契约修订，其余个案涉及地价收入总额20.7亿元，相较2024年第四季的6.2亿元，按季增加14.5亿元或2.3倍 。期内最大额补地价来自新世界粉岭北原址换地，涉及18.2亿元，占期内补地价金额近9成。九龍塘德雲道6號补地价约7,000万元。新地及恒地旗下洪水桥34B区项目，原本上月底达到换地期限，因发展商要求，延至4月13日，后又应土地业权人要求，延期至今年4月22日，以便相关业权人就换地申请达成共识。
• 房协公布，粉岭聚然及观塘峻然两个资助出售房屋，暂接获17,495份申请表，超额认购近10倍，其中绿表只占296份，比率不足2% ，情况与上一期的朗然相近。其中1人申请占11,572份，占申请总数66%，11,445份为白表1人申请，127份为绿表1人申请。来自受房协屋邨重建影响的居民申请有14份。房协预计于2025年6月进行抽签及公布结果，并于今年第四季根据抽签结果发信通知符合资格的申请人选购单位。

1. 市场趋势

• 中原大湾区指数3月报95.26点，按月跌幅达1.5%，创5个月新低，且已连跌3个月。3月份中原大湾区12个指数中，共10个录得跌幅，幅度由0.97%至3.63%，跌幅扩大，2个上升的指数升幅由0.17%至0.62%。首季受春节季节性因素影响，大湾区指数于今年第一季累积录得1.7%跌幅，12个指数除珠海录得4.9%升幅外，其余11个指数于今年首季全线下跌。香港方面，3月份一二手成交量同创5个月新高，3月份大湾区香港指数报92.08，创5个月新低，今年首季香港大湾区指数累跌2.4%。
• 新地副董事总经理雷霆表示，西沙SIERRA SEA此次开价对买家而言十分优惠，定价参考同系马鞍山云海的价格，其近期二手呎价约1.4万元。集团一向以较优惠价格推出首批单位，相信项目日后有较大提价空间。他认为，上周市场气氛略受关税战影响，但情况近日已稳定下来。美联储局为提振经济有机会减息，将减轻买家供楼负担，加上本地住屋需求强劲，越来越多租客转租为买，买楼收租的投资者也在增加，料第二季一手成交量比第一季更畅旺。
• 近期资金避险，上月投资者买楼个案回升。中原地产数据显示，3月录得逾250宗公司名义入市成交，按月反弹近4成。其中新盘市场这类以公司名义持货的投资者上月有近60宗，比2月增加近8成。今年首季，公司客入市增至703宗，较去年同期大幅上升近5倍。

1. 民生与投资风向

• 特朗普的关税政策使全球金融市场反转，近日股市大幅波动，贸易战短期内难以解决，资金避险，楼市可能成为避险选择之一，上月投资者买楼个案显著上升，录得近4成升幅。
• 回顾香港楼市，1997年金融风暴，楼价短短一年跌逾4成，直至2003年沙士，楼价累跌7成见底。2008年金融海啸，楼价下跌约25%。尽管过去4年香港楼价回落近3成，但现时楼价比起2003年，仍录得逾3倍升幅，同期恒指升幅不足9成；与2008年比，楼价升1.4倍，可见物业长期走势向好。
• 市场憧憬美联储局为提振经济，美国或加快减息步伐，今年的减息次数由原本预期的两次变为四次，每次减息四分之一厘，市场更预期下月就开始减息。若美国真的重启减息，将有利于股市和楼市。加上贸易战短期内难解决，股市仍会有较大波动，部分避险资金将流入楼市，投资者套股换楼，第二季楼市交投量预计比第一季更畅旺。近期楼价有企稳迹象，中原城市领先指数CCL已连升3星期。香港作为国际金融中心，一直吸引大量国际资金流入，本地楼市刚性需求强烈，尤其是中小型住宅市场，买家多为长期持有者，楼价波动相对较低。