2025 香港樓市展望：樓價料升 5%-10% 租務需求隨基建與人才政策持續釋放

隨着股市向好、按息持續下降、人才政策放寬等多重有利因素疊加，香港樓市逐步迎來復甦契機。遠東發展（00035）等發展商預計，2025 年香港樓價將錄得 5% 至 10% 的增長，租金亦將溫和上升 2% 至 3%，而北部都會區建設、新盤供應及商業物業改裝等板塊，將成為市場核心亮點。

樓市復甦動能充足 多重利好撐價量齊升

遠東發展地產總裁方文昌指出，當前樓市利好因素集中釋放：金融市場年初至今已錄得約 3 成升幅，每日成交金額達 2,700 億元，股市強勢為樓市注入信心；本港銀行自去年以來已連續 5 次降息，累減 0.875 厘，實際按息降至 3.25 厘，重回跌市前水平；一手樓庫存跌至 1.9 萬伙，市場取態由「重量」轉向「重價」。

人才政策方面，政府大力搶奪專才及海外生，並下調投資移民購物業門檻至 3,000 萬元，不僅直接帶動置業需求，更催生租務市場活力 —— 新來港人士多數選擇先租後買，推動今年租金持續上揚，發展商亦計劃將部分商業項目改作學生宿舍出租，進一步承接需求。此外，北部都會區作為未來發展引擎，洪水橋片區將於年底率先招標，相關基建建設有望拉動周邊物業價值提升。

市場數據亦印證復甦態勢：11 月 10 大屋苑樓價 9 個錄得升幅，沙田第一城按月升逾 1 成；全年二手樓宇買賣登記連續 8 個月超 3,000 宗，一手樓登記連續 9 個月超 1,500 宗，價量齊升格局已成定局。短線獲利個案頻現，粉嶺名都、偉華中心等物業持貨 2 至 5 個月，升值幅度達 11% 至 15%。

AI 賦能地產開發 新盤供應聚焦中小型單位與豪宅

發展商積極運用新技術提升競爭力，遠東發展營業及市務總經理陳富強透露，集團已將 AI 技術應用於客戶分析、項目開則設計、物管服務優化等環節，並結合 BIM 技術縮短建築工期、預測物料供應。工地安全方面，智能監測系統可評估工人操作風險，防範事故發生。

新盤供應方面，2025 年遠展將推出西營盤桂香街、西貢蠔涌兩個全新項目：前者與市建局合作，提供約 200 伙中小型單位，鄰近港鐵西營盤站，校網優越且租金回報理想；後者為 26 幢逾 2,000 平方呎洋房，定位高端市場。此外，啟德柏蔚森、屯門藍地、荃灣油柑頭等項目將陸續推售或續售，涵蓋不同戶型需求。

其他發展商亦動作頻頻：長實與新地合作的屯門飛揚 1 期加推 3 房單位，累售逾 9 成套現近 38 億元；會德豐地產 KOKO HILLS 系列累沽 989 伙，套現逾 98.9 億元；南區豪宅凱玥連錄兩宗成交，單套最高售價達 8,250.8 萬元，顯示高端市場需求穩健。

商業物業分化加劇 寫字樓升級與民生舖租務活躍

商業物業市場呈現「核心區強、非核心區弱」的分化態勢。寫字樓方面，中環超甲廈租金止跌回升，10 月呎租約 102 元，按月微升 0.7%，國際律師事務所衡力斯等企業選擇遷入升級；東九龍空置率仍高達 19.4%，但安踏體育、JCPenney 等企業擴充租務，帶動成交量增加，租金或進入見底階段。萊坊指出，大型企業傾向續租控制成本，中小企業搬遷則成為成交主力。

商舖市場租金逐步見底，民生區表現尤佳：將軍澳富康花園生鮮店舖呎租達 309 元，深水埗、土瓜灣等民生地段街市行業租務頻密，呎租介乎 50 至 52 元；包點店等「即買即走」型商戶活躍於交通樞紐，中環皇后大道中舖位續租租金雖下調 31%，但仍吸引品牌入駐。盛匯商舖創辦人李根興預計，2025 年 3 月樓市小陽春到來後，舖市買賣將跟進反彈。

物業投資方面，商廈改裝成為新熱點：中環威靈頓街全幢商廈以 7,000 萬元放售，重建面積可達 12,180 平方呎；鄧成波家族旗下葵涌悅品酒店以 9.5 億元沽出，買家華潤隆地計劃改裝為學生宿舍；中環美國銀行中心頂層單位以 2 億元成交，升值達 1 倍，反映核心區物業保值增值能力強。

按揭政策持續放寬 北部都會區帶動租務新需求

按揭市場方面，儘管 11 月現樓按揭登記因資助房屋成交回落而減少 26.6%，但全年整體登記量仍呈現理想增長。近年政府及金管局多次放寬按揭政策，目前 1,000 萬元以下首置物業可申請 9 成按揭，3,000 萬元以下自住物業按揭成數放寬至 7 成，大幅降低置業門檻。

北部都會區建設成為租務市場新引擎，北環綫工程於 10 月啟動後，工程人員已開始在元朗、洪水橋等周邊區域租樓。元朗 The YOHO HUB、洪水橋滙都 II 等屋苑錄得相關租務成交，月租介乎 1.2 萬至 2.2 萬元，租金回報達 2.5 厘至 4.1 厘。隨着更多基建項目陸續展開，預計將催生新一輪租務需求，與專才租樓潮、內地生租樓潮形成疊加效應。

地產代理監管局數據顯示，截至 11 月底持牌代理人數約 37,588 人，雖較 2022 年高位回落 11%，但分行數目仍呈微升趨勢，反映市場對未來復甦的信心。業界普遍認為，在政策支持、基建帶動及需求釋放的多重作用下，2025 年香港樓市將迎來更明顯的復甦態勢，各板塊輪動機會值得關注。