最壞情況亦能達標 約43萬伙

團結香港基金發表10年公私營房屋落成量預測，最樂觀有55萬伙，較長策目標多近3成，而最壞情況亦能夠達標，短期供應改善，包括私樓未來5年年均落成量增至1.9萬伙。基金稱，政府須進一步釋放北部都會區的發展潛力，確保達成長策目標。

團結香港基金預測未來10年公私營房屋落成量，在最樂觀情況下將有55萬伙落成，較長策目標的43萬伙多出28%，包括公營房屋用地及單位如期交付落成，以及私樓單位及土地如期落成及供應，並計及所有主要私人項目。

即使是最差的情景之下，亦即是部分公屋單位及土地延遲落成或交付，及不包括北都範圍內的私人項目，仍然能夠錄得約43萬伙公私營單位落成，仍然能夠符合長策10年目標。

團結香港基金總裁李正儀稱，未來5年房屋供應前景有所改善，但不能掉以輕心，仍有不少基層等待上樓，大量夾心階層和青年家庭期待置業。

倡解決北都交通基建 釋放潛力

在私人住宅方面，按基金會預測未來5年（2023至2027年）每年平均有1.9萬伙落成，較過去5年平均1.82萬伙多4%，亦較去年基金會預測為高，而後5年（2028至2032年）年均將會跌至1.39萬伙，較第一個5年期下跌近3成，原因是2017/18年度起私樓熟地減少。

不過，基金亦預計，若果有更多北都範圍內的私人發展項目能夠上馬，最理想情況每年可額外增加4,300伙，令後5年年均落成量維持在1.88萬伙高水平。團結香港基金副總裁葉文祺稱，北都未來有大量未釋放潛力，但政府要先解決交通基建、排污、保育以及遷搬厭惡性設施問題，促進私人項目發展。

10年36萬伙公屋 輪候降至4.6年

至於公營房屋未來10年將有36萬伙落成，較長策的公營房屋目標30.1萬伙多出2成。若計及3萬伙簡約公屋，未來5年將會年均有3.17萬公營房屋落成，有望令公屋輪候時間由6.1年降低至4.6年。由於在後5年的公營房屋供應之中，以北部都會區屬於單一最大供應地區。

團結香港基金亦指，北部都會區中有一半用地屬於棕地群等分布較零散的改劃地，在收地及土地清理過程中需要額外時間處理，建議政府提早訂立安置策略。

浸大財務及決策學系副教授麥萃才指，任何超過3至5年的預測均有相當大的誤差度，特別是私人住宅落成量受樓價影響，發展商會按照市況情況調整建屋速度，若果單位賣不出便會減少補地價，令到未來供應減少作調節。不過，他亦指短期內私樓供應較多，大量新盤推出對樓價有壓力，但預計市區盤仍有吸引力。

未來10年私樓「頭重腳輕」，短期內私樓出現「去庫存」問題，特別是去年大量新盤延至今年推出，進入賣樓高峰期，增加短期樓市挑戰。

跟公營房屋存在「頭輕腳重」問題不同，未來的私樓供應屬於「頭重腳輕」。據團結香港基金預測，「前5年」年均落成量1.9萬伙，即相當於約9.5萬伙供應量，而「後5年」則年均約1.39萬伙，合計近7萬伙。換言之，對於私樓市場來說，供應增加不再是一種預期，而是正在發生的事情。

事實上，去年私樓落成量達2.1萬伙，創18年新高。雖然今年會輕微回落至約2萬伙，但在2024年、2025年則會再回升，意味大量新盤將在今明兩年推出。

另邊廂，去年新盤銷情放緩，令到一手貨尾單位數目攀升，以中原研究部數據為例，今年首季一手貨尾錄得1.78萬伙，雖然按季輕微減少700伙，但較去年初比仍然高出3成，種種數據均反映私樓市場正在進入「去庫存」階段。

在這情況之下，短期內發展商推盤定價將會較為克制，採用「先量後價」策略，特別是未來供應較為廣泛，以及有充足土地供應地區的新盤，發展商有機會以貼市價，甚至低於市價推盤，將會導致二手樓價構成壓力。

或減慢建屋 落成趨勢變平均

至於中長綫，發展商有機會減慢建屋進度，有機會令未來幾年部分的私樓供應延遲落成，甚至部分單位落成量跌入「後5年」時期，在拉上補下影響之下，原本「頭重腳輕」的落成量趨勢有機會變得較為平均。

過去數年「納米樓」盛行，不過受放寬按揭成數及居屋供應增加影響，團結香港基金指，納米樓需求降，預計落成量將在今年見頂，2024年後將有更多中型單位落成。

團結香港基金研究員梁躍昊認為，以往市場「將貨就價」現象有所減退，隨着政府放寬按揭成數，令購買力上升，以及資助房屋供應增加，令選擇增多，均導致小型單位的吸引力有所下降。

例如，2023年第一季一手私樓貨尾單位達17,800伙，當中35%貨尾為實用面積少於430平方呎的細單位，為貨尾量最多的類型，其次為面積430至752平方呎的單位佔31%。同時，梁躍昊又指，細單位的售出比率自2020年起亦已被中型單位超越，並在去年進一步拉開差距，顯示過去首置人士為求上車不問面積、只要較低總價入市的情況正在減退。

中型單位將成未來主流

隨着納米細戶不再壟斷剛需市場，中型單位將成未來主流。細單位熱度減退的情況，亦從發展周期下游的銷售階段，逐漸延伸至上游的設計和建築階段。基金會預測，納米樓落成量將於2023年達到頂峰，並在2024至2025年開始漸趨平穩。

同時，由於樓價仍然高企，市場於430平方呎的細單位依然存在一定需求，這類單位的比例將在2023年以後逐漸下降，2024年及2025年將會有更多中型單位落成。

受歐美銀行危機影響，本月新盤銷售略為減慢，惟下月料發展商將重整旗鼓，8個全新項目或接力推售，涉共3,316伙，按月大增4.5倍。其中鐵路項目勢成焦點，黃竹坑港島南岸第4期昨命名為海盈山，當中4A期料與元朗The YOHO Hub第C期，齊於下月展開銷售攻勢，兩盤涉共1,371伙，佔同期一手新供應逾41%。

8個全新項目有望下月銷售

8個全新項目有望下月發動銷售攻勢，伙數相對本月只有新地 （00016） 旗下大埔白石角University Hill推出（涉共607伙），大增2,709伙，增幅約4.5倍。

期內潛在項目中，佔7個位處市區，提供2,377伙，比例71.7%，集中九龍，達4個，涉及共1,758伙（佔整體53%）。除恒地 （00012） 、中國海外 （00688） 、華懋、帝國集團、新世界 （00017） 及會德豐地產合作的啟德天瀧，已鐵定下月5日起招標發售外，由中國海外發展的同區維港‧雙鑽（702伙），以及香港小輪 （00050） 與市建局合作的長沙灣映岸（262伙）等，預料亦接力推售，有關項目戶型多元化，涵蓋開放式至4房，意味將會全方面吸納市場購買力。

主打2至3房 短期上樓書

九龍新盤大軍壓境外，鐵路項目亦是下月新盤焦點，其中由嘉里 （00683） 、信置 （00083） 、太古地產 （01972） 及港鐵 （00066） 合作的港島南岸第4期，昨日命名為海盈山，提供800伙，首期（第4A期）共432伙將率先出擊，主打2至3房，屬晉環及揚海後，港島南岸再有全新項目供應。

嘉里發展董事及香港區總經理湯耀宗表示，海盈山已獲批預售，示位及展銷廳已籌備至最後階段，預料短期內上載樓書，爭取5月發售，定價參考港島豪宅項目，包括同系揚海。

嘉里物業代理銷售及市場策劃總監盧永俊補充，整個海盈山項目由2座34層高住宅大樓組成，提供1至4房及特色戶，主打2房，佔465伙或58%；實用面積351至2,291平方呎。

港島南岸屬今年新盤主戰場之一，預計有3個項目分階段推出，合共2,800伙，除海盈山外，由長實 （01113） 與港鐵合作的第3期，以及新世界、資本策略 （00497） 、麗新 （00488） 、帝國集團及港鐵合作的第5期，各設有1,200伙及800伙。

The YOHO Hub享短樓花

此外，由新地發展另一個矚目鐵路項目The YOHO Hub第C期，也有機會下月進行銷售，該盤提供939伙，早於去年4月獲批預售，預計今年9月底落成入伙，意味項目將挾短樓花優勢推出。

豪宅方面，建灝地產旗下赤柱黃麻角道ONE STANLEY，亦有機會在月內起動，該盤由50個分層單位及32幢洋房組成，提供共82伙。發展商早前指，項目定價參考港島南區豪宅，以至鴨脷洲及黃竹坑一帶的大單位成交價。

5月新盤能否重拾旺勢，鐵路項目銷情成關鍵之一。觀乎近年推售的鐵路新盤，均具有一定銷情保證，料可再下一城支撑整體一手市場成交量，亦能帶動市場買賣氣氛。

近期11鐵路盤 銷售率逾73%

鐵路項目因佔盡地利優勢，位置難以複製，加上供應不多，近年往往開售均同時能吸引用家及投資者追捧，成為銷情保證。

翻查2021年至今推出的11個鐵路新盤，分布港、九及新界，首輪發售168至428伙不等，即日銷售率達到約73%至100%，當中8個即日銷情逾9成，6個更可即日沽清，比例逾半，例如去年6月首輪發售238伙的將軍澳日出康城凱柏峰I，以至近期推出的何文田瑜一第IB期，均即日賣個滿堂紅，反映鐵路項目存在叫座力。

而鐵路盤熱賣固然能推動當月新盤成交量，另一方面也可提振市場信心，刺激入市情緒。無可否認，受到近期市場突如其來的不明朗因素，包括銀行危機及息口走向不明確性，本月新盤氣氛略為冷卻，截至昨天暫錄得約818宗成交，僅及上月全月2,127宗不足4成。

而隨着黃竹坑港島南岸第4A期（海盈山），以及元朗The YOHO Hub第C期兩個鐵路盤，或有望下月雙雙登場展開銷售，如能延續近年鐵路項目熾熱的銷情，或可扭轉近期新盤的慢熱銷情，為市場注入新一波入市動力。

天瀧進行銷售倒數

啟德今年首個全新盤天瀧進行銷售倒數，發展商昨日上載招標文件，除設180天即供等3種付款辦法，亦為買家提供最高樓價2成二按，首24個月利率為最優惠年利率（P）減2.5厘。

首24月 利息P-2.5厘

由恒地 （00012） 、中國海外 （00688） 、華懋、帝國集團、新世界 （00017） 及會德豐地產合作的天瀧，昨日上載招標文件，據條款顯示，項目設有3種付款辦法，包括「180天即供付款」、「建築期付款計劃」，以及「靈活付款計劃」，其中選擇「靈活付款計劃」的買家，可於支付樓價5%臨時訂金後，自行決定日期或待項目交樓後的14天內支付餘下樓價，以較早者為準，而該盤預計落成日期為明年9月底。

另外，發展商財務公司為買家提供最高樓價20%二按安排，首24個月的利息為最優惠年利率（P）減2.5厘，其後全期利息為P，而一按連二按貸款額最高為樓價7成。

下月5日標售116伙

該盤提供566伙，主打3及4房，發展商早前已敲定下月5日起標售首批116伙，涉36伙3房及80伙4房，實用面積1,002至1,428平方呎，屬去年9月中MIAMI QUAY I後，區內相隔近8個再有新盤推售。而項目將繼續展開銷軟工作，料今日夥代理推出置業優惠。

University Hill明日首輪發售

新地 （00016） 發展的大埔白石角University Hill，將於明日首輪發售160伙，昨日結束一連6日收票程序，截收逾1萬票，以價單發售150伙計，超額約68倍，為今年2月同系屯門NOVO LAND第2B期後，再有新盤首輪收票破萬。

項目自上周六開始接受認購登記，昨日截票，經核數共接獲10,398票，當中包括74票為代理入票，以價單發售150伙計，超額約68倍。參考資料，項目僅次於同系屯門NOVO LAND第2B期首輪銷售時，曾截收的10,691票，屬本年收票次高項目。

明日首輪銷售160伙

項目明日進行首輪銷售，推160伙，當中150伙以價單形式推售，提供1至3房，折實價437.24萬至1,105.83萬元，折實呎價13,357至19,321元﹔另外10伙以招標形式推售，全屬特色戶。

開售設有2組，當中A組大手時段，購買2至4伙的買家可優先揀樓；其次為選購1伙3房戶的買家；另設B組散客，可購買不多於2伙。發展商曾指，將視乎銷情或短期公布加推單位。

另邊廂，新界上車盤受捧，由恒地 （00012） 發展的粉嶺ONE INNOVALE-Cabanna，剛沽出2伙，累吸1,401.46萬元。當中E座10樓3室，實用面積672平方呎，採3房間隔，以950.64萬元成交，呎價14,146元。

6成公眾意見支持交椅洲人工島

交椅洲人工島項目的公眾諮詢結果出爐，約有6成公眾意見支持。發展局局長甯漢豪稱，現時不再停留於辯論做與不做問題，而是如何做好項目。有關項目於今年第四季展開環評程序，明年作詳細工程設計。

明年展工程設計土地勘測

甯漢豪昨日指出，是次的公眾諮詢結果對當局而言是一種鼓舞，不論所接獲的是支持或反對意見，都有助當局推進項目，強調反對聲音也有參考價值。

交椅洲人工島階段性公眾參與活動，初步方案上月底完成公眾諮詢，發展局總結合共接獲約7,800份公眾意見，約6成人支持計劃，認為有助增加土地供應、完善策略運輸網絡等，另外有約2成半人反對，主要關注環境生態及公共財政的影響。剩餘約一成半並沒有明顯立場，只就不同範疇表達意見及提問。

如以項目初步建議涉及的填海範圍、概括土地用途、策略性運輸基建及可能融資選項4個議題方面劃分，最多人、即約一半意見提及概括土地用途，除了支持人工島緩解房屋短缺外，亦有對第三個核心商業區（CBD 3）的規模、商業可行性及產業發展方向存有疑問，並認為有需要檢視房屋供應量及其公私營比例等。其次，填海範圍屬於第二多人關心的議題，佔約4成。

政府目標在今年第四季，就項目展開環保評估的法定程序，公眾屆時可以再評論，並在2024年展開詳細工程設計及土地勘測，屆時將有更好的基礎提出如何分階段推展及按時間表作全面的造價預算。

業界：私人住宅比例可增加

中部水域人工島研究專家顧問小組之一，並為測量師學會土地政策小組主席的劉振江稱，是次為期3個月的公眾諮詢期不會過少，並可配合政府加快發展的政策，料若日後項目不會遇到太大阻力，大機會可以跟隨政府目前的時間表推進項目，認為其私人住宅的比例或可增加，以配合未來CBD 3的定位，因若參考中環CBD，周邊的物業價值較高。

交椅洲人工島規劃及設計專責小組委員李建華指，最快5月跟當局先行就項目城市規劃、海岸線設計等開會討論，因這均是開展未來填海工程安排的重點。

而立法會議員劉國勳則認為，今次公眾參與活動反饋中，六成意見支持項目，與當年「土地大辯論」的調查結果相近，足證市民對填海的支持一直佔多數，並建議政府盡快交代融資方案。

愛都大廈1.4億元易手

中港通關效應刺激豪宅買賣，市場消息透露，中半山老牌豪宅愛都大廈3座高層F室，實用面積2,888平方呎，屬於4房間隔，室內連簇新裝修，早前叫價1.5億元放盤，議價以1.4億元易手，呎價約48,476元，屬屋苑近2年呎價高位。

區內代理透露，原業主為資深舖位投資者黎金元，早於2014年以約1.1億元購入上址，持貨9年帳面獲利3,000萬元離場，期內升值27%。代理又指，黎金元夫婦原本持有愛都大廈數個單位，2019年高峰期沽出其中一伙。

賽西湖大廈4房 3668萬沽

其次，中原高級資深區域營業董事陳家鴻表示，北角賽西湖大廈10座中層B室，實用面積1,467平方呎，屬於4房間隔，遠望維港海景及港九兩岸樓景，屬於優質單位，原本叫價4,300萬元放盤，大幅減價632萬元以3,668萬元易手，比同類單位低約15%。原業主早於2000年以1,180萬元購入，持貨23年帳面獲利2,488萬元，期內升值約2倍。

藍灣半島複式呎價近6年來新高

另一方面，小西灣藍灣半島7座複式D室，實用1,353平方呎，屬於4房間隔，日前以3,095萬元易手，呎價22,875元，造價屬屋苑近6年來新高。原業主2007年以約1,388.8萬元購入，持貨約16年帳面獲利約1,706萬元。

KOKO MARE推出黃金周置業優惠

五一黃金周將至，發展商積極推售新盤，周內有7個新盤推售合共159伙。會德豐地產的藍田KOKO MARE夥中原地產推出黃金周置業優惠。中原地產九龍董事劉瑛琳表示，即日起至5月7日，經該行購入項目首5名兩房（開放式廚房）的買家，可獲贈5,000元旅遊禮券，總值約2.5萬。

銷情方面，KOKO MARE連同KOKO ROSSO，2月推售至今共售出487伙，佔可售單位90%，套現39.4億元。

畢架‧金峰以招標形式推售16伙

其次，遠東發展 （00035） 的沙田畢架‧金峰定於下周一（5月1日）以招標形式推售16伙，實用面積由1,019至1,337平方呎，今年7月31日截標。

逸璟‧龍灣下周推售2伙

內房中冶 （01618） 旗下現樓荃灣西逸璟‧龍灣，定於下周一（5月1日）推售2伙，分別為第2座3樓及5樓的D2室，均屬實用面積892平方呎的兩房單位，價單定價分別為1,510.3萬及1,555.2萬元，扣除最高8%折扣優惠及特選單位折扣優惠，折實價分別為1,180萬及1,190萬，折實呎價13,229及13,341元。

尚林至今累沽4座洋房

另外，國際集團旗下西貢白石窩尚林，定於下周二（5月2日）起以招標形式推售2伙。根據成交紀錄冊，尚林全盤提供6座洋房，至今累沽4座，成交價由4,350萬至5,000萬元，累計套現逾1.83億元。

通關後，中資購商廈個案增加，資料顯示，投資者以約2.55億元，沽出灣仔會展廣場辦公大樓單位，買家為中資機構。

「台灣張」賺1.74億 14年升2倍

灣仔會展廣場辦公大樓2702、08至12室，面積合共約8,206平方呎，以2.55億元沽出，呎價約3.1萬元，屬市價水平。單位擁海景、並對正電梯大堂，屬物業優質單位，以交吉交易。

翻查資料，原業主為資深投資者「台灣張」張彥緒，他於09年以8,040萬元購入單位，較早前2.95億元放售，如今減價約1成多沽出。持貨14年轉手，獲利約1.74億元，升值逾2倍。

據了解，新買家為中資金融機構，原使用灣仔寫字樓，料購入單位自用。

是次屬會展廣場辦公大樓今年首宗成交，而2017至2018年甲廈買賣高峰期時，該廈呎價曾突破5萬元，現時明顯有所回落。

租務方面，消息稱，中環香港鑽石會大廈中高層A室，面積約1,375平方呎，以每月約6.6萬元租出，呎租約48元。另尖沙咀力寶太陽廣場中層10室，面積約2,090平方呎，成交呎租約29元。

資深投資者羅守輝續沽舖，消息指，他以約3,500萬元，沽出土瓜灣庇利街23號碧麗花園地下舖位，面積約2,996平方呎，成交呎價約1.1萬元。舖位現由餐廳以每月約9萬元租用，回報率約3厘。

翻查資料，羅守輝於2018年，斥資3,880萬元購入該舖位，持貨5年轉手，蝕約380萬元離場。

財團積極收購舊樓，由裕景興業提出強拍申請的西營盤利宏大樓，將於5月17日（周三）進行強拍，底價4.65億元，每平方呎樓面地價約10,933元。

利宏大樓位於干諾道西133至134號，於1969年落成，目前為1座8層高商住大樓，地下屬商店部分，1至7樓則是住宅，每層設4伙。

項目早前已獲批強拍令，翻查強拍文件，申請人於2019年5月向該處遞交強拍申請，當時已擁有項目85.71%業權，截至審訊日，所持業權份數不變。而其面積約2,835平方呎，假設以地積比約15倍重建，總樓面約42,530平方呎。以底價計算，每平方呎樓面地價約10,933元。

美國通脹持續失控，令加息陰霾還未過，香港息口何去何從？香港銀行結餘再到了低點，有人認為將會令P按（最優惠利率按揭）大幅加息，筆者並不苟同，認為這不是唯一的可能性。

如果美國繼續加息，大家都可以想像到美國的企業甚至銀行將會面對冲擊，但是如果美國不加息，可能通脹將更不受控制。美國經濟進退維谷，筆者認為在投資上應該要定性加息為不確定因素。

事情的重點並不是美國是否加息，而是香港聯繫滙率如何應對美國加息。

根據聯繫滙率機制，基於當資金過量流入的時候，若銀行結餘的資金過多，銀行體系流動資金充裕的環境下，金管局就會增發外滙基金票據及債券去吸收和轉移，當資金流走時就會作出釋放。既然機制是如此，當銀行結餘減少到不合理水平時，金管局就會釋放未償還票據和債券，結果就會令到銀行結餘大升，H按（銀行同業拆息按揭計劃）息口因此可能掉頭下跌。

銀行結餘下跌 不一定加P

我們來看看歷史：上次2018年因為套息活動，銀行結餘開始減少，後來更減少至540億元左右的水平，2020年3月之後政府在兩周內分四次每次50億共釋放了200億元的票據，市場因應港滙強勢向金管局買入港元，半年時間裏銀行結餘總共增加了逾4,000億元至4,570億元的水平，於是隨着銀行結餘上升，與樓按相關的一個月Hibor出現下跌，由2020年3月底是2.05釐，下跌至6月的0.44釐。以上個案告訴我們銀行結餘下跌，加P按絕不是唯一的結果，當然我們不能肯定今次和未來政府會怎樣決定，亦不可能知道炒家的進退。

縱使有聯繫滙率的關係，美國加息對香港的影響已由絕對性變為相對性，因為聯繫滙率有合適的應變，包括以上資金逆轉時的抵銷機制，筆者認為P按的加息基礎是和儲蓄存款量的比較，當存款量是按揭借貸量多倍的時候，加P按等同銀行做「蝕本」生意，而H按加息的基礎是銀行結餘，如香港不跟美國加息的後果是我們會被套息，但是如果香港能夠負擔又願意負擔套息的代價呢？未償還票據加上銀行結餘香港還有約1.3萬億元，筆者覺得我們有條件在這件事去做不同的選擇。

另外，很多人均不了解套息的錢很大機會留在香港，更很多時都是在香港借錢，炒家套息狙擊香港自然要借貸成本，借貸成本加上聯繫滙率本身還有的滙價上落，炒家一樣有機會損手的，投資千萬不要盲目跟風。

受惠通關，3月整體工商舖買賣上升，後市上，業界人士看好商舖前景。

根據利嘉閣（工商舖）地產資料所得，2023年3月全港共錄501宗工商舖物業買賣登記，較2月大升84%，連升3個月並創近9個月新高，並為期內首度一口氣連環突破400及500宗水平；至於月內買賣合約總值為75.65億元，按月大增逾1.1倍，為近3個月來最多。

工廈買賣反彈1.2倍

按工商舖3個物業類別劃分，工廈3月登記量升幅強勁，登記宗數為近14個月最多，以宗數計蟬聯登記量最多的類別，佔整體比例增至58.7%。3月全月工廈共錄得294宗買賣登記，按月上升近1.2倍；而月內涉及買賣登記金額更達27.85億元，按月增近2.5倍，創近8個月最多，主因受惠月內有多宗逾千萬元的拆售登記所撑起。

商廈買賣登記量方面，大有追落後的情況，3月市場突然發力，大舉入市商廈搶佔先機。總結3月全月商廈共錄得104宗買賣登記，較2月的45宗大升1.3倍，為3類物業中升幅最凌厲者。此外，在中高低價商廈登記量均錄得全綫上升帶動下，3月買賣登記金額急增逾2倍，創近3個月最多的19.73億元，當中月內錄得10宗5,000萬元或以上的大額登記，反映高價買賣明顯轉活。

至於店舖表現方面，雖然升幅不及工廈及商廈，但連續數月維持穩定升勢，反映店舖市道穩步向好。3月店舖買賣登記終破百宗，共錄得103宗，按月再增13%，相信後市仍有力反覆向好。至於3月店舖買賣登記金額則升31%，錄得28.07億元，連升3個月兼創近8個月最多。

利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，成交增主要受惠工廈拆售及商廈登記追落後，展望後市，他料4月因假期較多，影響交投，料5、6月登記量回升，預期次季合共可錄約1,300宗，按季有力升約26%。

季度表現上，中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，今年首季錄得約890宗工商舖買賣成交，對比去年第4季增長25%，涉及總金額則錄得約195.64億元，按季上升約74%。因應通關效應，市場憧憬旅遊業及相關餐飲及零售業可隨之受惠，基座商場及大型商舖項目備受市場關注，季內涉及基座商場及大型舖位項目受追捧，包括啟德1號基座，以約6.5億元易手。

首季商舖金額 升近1倍

後市方面，潘志明指，第1季商舖市場共錄得約214宗買賣個案，按季輕微減少約3%，但成交金額就見增加，首季錄得93.96億元，按季大幅上升95%，反映舖位大額成交個案增多。他預計通關效應下，加上香港新近發放首輪消費券，更會帶旺零售及餐飲行業，對舖位買賣交投量有帶動作用。

通關後酒店物業需求上升，現鄧成波家族放售旗下屯門悅品酒店，涉及430個房間，以14.8億元放售。

戴德梁行資本市場部執行董事葉健均表示，獲委託放售屯門悅品度假酒店全幢物業。物業位於屯門建豐街4號，為1幢14層高之酒店，建築面積逾22.7萬平方呎，共提供430間客房。項目位於屯門建豐街及震寰路交界，步行至港鐵屯門站約需3分鐘。設施上，1樓為上落客區及停車位。2樓設有主題餐廳，並有會議室、健身中心、兒童樂園、戶外游泳池及水療中心。

涉430間房

他指出，參考市場成交，該現酒店估值約14.8億元，按430間房計，平均每房價值約344萬元。

翻查資料，該物業由鄧成波家族持有，2013年斥近5億元，購入屯門有成工業大廈全幢，呎價約2,165元，其後申請活化改裝成酒店，並於2019年開業。

第一太平戴維斯報告指，今年第1季由於新倉庫供應入市，帶動整體倉庫及現代化倉庫的空置率分別升至2.9%和2.8%，但仍處於健康水平。

第一太平戴維斯發布2023年第1季工業樓宇銷售及租賃報告指出，通關刺激物流及第三方物流服務需求，帶動整體倉庫及現代化倉庫的租金在本季回升。期待已久的通關推動了物流需求復甦，特別是航空貨運吞吐量在連續13個月下跌後，於2月時反彈了6.6%。航空貨運和跨境陸路運輸逐步開通下，許多第三方物流服務得以陸續恢復，營運商在短期內看到了更多業務增長的曙光。

然而，資本支出增加，以及可租賃工業樓面普遍短缺（新供應Goodman Westlink除外），意味着企業仍然難以進行搬遷。首季度僅錄得少數續租個案，當中以好運來發展集團有限公司租用天廚（青衣）工業中心8.8萬平方呎樓面，成為本季面積最大的1宗租務交易。

隨着位於屯門的嘉民Goodman Westlink新供應投入市場，整體倉庫及現代化倉庫的空置率分別上升至2.9%及2.8%，但仍處於健康水平。因此，倉庫業主的租金叫價普遍仍然硬淨。

整體租金微升0.5%

租金表現上，整體倉庫及現代化倉庫的租金分別按季微升0.5%及0.6%。

加息周期開始後，縱使息口在第1季其實有所下降，3個月的香港銀行同業拆息從2022年底的5.0%下降至4月中旬的3.5%，但實質資金成本仍然高達5%至6%。這意味着大多數投資者，包括去年活躍於大額工業物業交易市場的投資基金，目前大多採取觀望態度。因此，首季並未錄得逾1億元的大宗工業物業成交。

展望今年，該行指出，隨着零售銷貨量預期反彈約5%至10%，加上電子商貿持續增長，增幅可達13%，2大因素將可支撑物流需求。然而，位於香港國際機場的菜鳥智慧港即將完工，帶來多達400萬平方呎的新供應，將對市場構成壓力。預計今年的倉庫租金將大致保持不變，而從2024年起，隨着新落成的倉庫逐漸獲承租，屆時市場可能會恢復增長。