金管局14年來首微調按揭安排

財政司司長陳茂波於近月多次提出，將微調按揭安排，金管局昨公布放寬自用物業按揭成數，為2009年推出逆周期措施後，14年來首次作出調整，而經修訂後樓價1,500萬元或以下的住宅，按揭成數由5成上調至7成，而1,500萬至3,000萬元住宅增至6成，並由即日起生效，此舉將減輕首置及換樓人士的首期支出，也有助激活換樓鏈。

金管局昨修訂的按揭安排涉及4項，包括

(1)樓價1,500萬或以下的自用住宅，按揭成數上限調整至7成，而樓價1,500萬至3,000萬元的住宅，最高按揭成數增至6成，而3,000萬元以上的物業，則維持最高借5成，但有關措施只適用於自住樓，非自住單位仍維持最高借5成。

同時(2)提高非住宅物業(即工商舖及車位等)最高按揭成數至6成，

此外，(3)以資產水平為審批基礎的住宅及非住宅物業，其最高按揭成數由4成增至5成；

最後為(4)取消主要收入來自本港以外地區的借貸人，其最高按揭成數，以及供款佔入息比率上限下調10%的要求，也取消借貸人按揭成數超過金管局容許水平20%時，其供款佔入息比率上限下調5%的要求。

14年來首寬 即時生效臨約適用 而有關修訂已即時生效，適用於2023年7月7日，已簽下臨時買賣合約的物業交易。

上述修訂除自用首置客外，換樓人士亦照樣適用，但由於批出最高按揭成數的原則為單位屬自住，若要成功獲批，就不能夠在同一時間擁兩個住宅單位，即要採用「先沽後買」的策略。

另一方面，據土地註冊處資料，上半年二手買賣中，約98%為樓價3,000萬元或以下，有助刺激交投量，而在最高7成按揭下，以購入1,500萬元的單位為例，以往需準備樓價5成資金作首期，但目前只須3成資金即可，大幅降低首期要求，增加買家上車或換樓的誘因。

此外，在按揭成數變更後，按證保險公司亦就按揭保費作出改修，由於銀行可提供最高7成按揭，將會為7成按揭或以上部分提供按保，保費較6成按揭或以上為低。

同時為首次置業人士提供保費特惠，樓價1,500萬元或以下的物業，寬免銀行最高按揭成數以上，不多於5%的受保範圍的保費。

陳茂波：微調不存在「減辣前奏」 金管局總裁余偉文稱，是次政策已考慮多項因素，包括住宅樓價自2021年高位累跌13%，寫字樓價格自高位累挫20%，同時高息環境將持續，局方會密切監察樓市，未來會因應情況作動態調整。

市民買樓自住可承造較高的按揭成數，但亦需要量力而為，留意樓市風險及利率風險。

陳茂波亦指出，這次調整旨在減輕首置和換樓市民的首期支出和按保費用，措施明確而聚焦，至於遏抑炒賣及投資活動的「樓市需求管理措施」，即坊間所指的「辣招」，沒有改變，今次的微調不存在任何形式的「減辣前奏或變奏」，政府沒有所謂「減辣」的考慮，按揭成數的宏觀審慎監管措施不是一成不變，根本原則是在維護銀行體系風險可控的同時，兼顧市民置業自住的需要。

據中原網站的資料，全港目前有3.97萬個放盤，當中有約3.26萬（佔82%）個單位叫價1,500萬元或以下，換言之，該批業主可以即時受惠。

以大型屋苑太古城為例，目前約有472個放盤，當中345個放盤叫價在1,500萬元以內。而1,500萬至3,000萬元放盤5,025個。

中原城市領先指數按周跌0.96%

加息陰霾持續困擾樓市，中原城市領先指數（Centa-City Leading Index，CCL）最新報165.68點，按周跌0.96%，並蒸發過去3周升幅，創9周新低。而且8大指數齊跌，是2022年12月（即28周）以來首見。

中原指出，本周指數是反映6月15日美國暫停加息後市況，惟市場預期下半年仍可能再加息兩次，市場氣氛觀望，買家入市意慾放緩，二手交投疲弱，整體樓價開始出現調整迹象，CCL終止兩周連升，近12周五升七跌，累跌1.62%。

令年初至今CCL升幅收窄至5.68%，CCL Mass累升6.34%，CCL（中小型單位）升6.55%，CCL（大型單位）升1.82%。

至於今明兩天二手展望方面，市場充斥加息等不明朗因素，買賣雙方對後市持觀望態度，今明兩天全港50個指標屋苑共錄930組客戶於周末預約睇樓，按周下跌2.6%，連跌兩周。

近期整體二手氣氛頗為淡靜

太古城7月暫錄3成交 事實上，近期整體二手氣氛頗為淡靜，加上多個大型新盤低價開盤搶客，小業主減價求售個案趨增。鰂魚涌太古城本月暫錄3宗成交，例如天星閣高層B室，實用面積707平方呎，屬於3房間隔，早前以1,738萬元放盤，剛以1,310萬元易手，累減428萬元或約25%，呎價18,529元，售價較網上銀行估價1,403萬元低93萬元。原業主於2000年2月以394萬元買入，持貨23年帳面累賺916萬元，賺幅逾2.3倍。

其次，上車屋苑沙田第一城暫錄2宗成交，細3房先領風騷。代理指，包括沙田第一城12座高層A室，實用面積515平方呎，叫價760萬元，現以718萬元易手，減價42萬元，呎價13,942元。售價較網上銀行估價770萬元低52萬元或7%。

荔枝角美孚新邨6期蘭秀道27號中層D室，實用面積717平方呎3房，作價846萬元，呎價11,799元。

屯門弦海開放戶貶26% 另外，屯門半新樓弦海高層K室，實用面積224平方呎，開放式間隔，以340萬元沽出，呎價15,179元。新買家為區內上車客。原業主於2019年以457.1萬元購入，持貨4年帳面蝕117.1萬元，單位貶值26%。

二手市場交投兩極化，豪宅物業造價持續理想，不少老牌家族趁機入市。

市場消息透露，本地電子產品生產商VTech偉易達 （00303） 創辦人黃子欣家族，剛以6,500萬元購入中半山寶雲道豪宅單位。該家族近月先後動用1.8億連購兩個中半山豪宅。 共持峰景3單位 近月接連入市 市場消息透露，中半山寶雲道峰景低層A室，實用面積1,579平方呎，屬於3房間隔，上月底以約6,500萬元（連車位）易手，呎價約4.1萬元，屬於理想價。據悉，新買家為黃迪怡（Wendy），即是本地電子產品生產商偉易達創辦人黃子欣女兒。 區內代理透露，偉易達黃氏家族對峰景鍾有獨鍾，黃迪怡本人於2020年以約6,100萬元，購入峰景低層B室；其母早年於2005年亦以約1,880萬元購入一個單位。換言之，該家族同一項目持有3個鄰近單位。 資料顯示，偉易達創辦人黃子欣新抱譚雅文，早前以1.18億元，向內地著名導演馮小剛夫婦，購入中半山富匯豪庭2座高層A室，單位實用面積1,933平方呎，呎價約6.1萬元，呎價創屋苑新高價。

至於其他豪宅買賣方面，消息指大潭紅山半島松柏徑雙號屋，實用面積3,136平方呎，連約1,315平方呎天台及私家車庫約266平方呎，早前以約1.18億元易手，呎價約3.76萬元。原業主早於2012年以約9,200萬元購入，持貨11年帳面獲利2,600萬元。

海盈山4A期，今日開始收票

發展商提速推盤，黃竹坑站港島南岸海盈山4A期，今日開始收票，部署下周末進行首輪銷售；

海盈山夥代理推按揭優惠 由嘉里 （00683） 、信置 （00083） 、太古地產 （01972） 及港鐵 （00066） 合作發展的黃竹坑站港島南岸海盈山4A期，嘉里物業代理銷售及市場策劃總監盧永俊表示，項目今日開始接受認購登記，有機會短期加推，最快下周末開售，而項目特色單位料以招標形式推售。 美聯物業夥拍經絡按揭，為項目買家提供「置低息及高成數按揭雙優惠」，其中，低息H按優惠的按息全期為H加1.3厘，封頂息率為3.5厘，年期最長至30年，現金回贈2.8%。而高成數按揭優惠，按揭成數達七成，年期最長至25年，設1%現金。

HENLEY PARK次輪推售82伙

另啟德HENLEY PARK落實下周二（11日）次輪推售82伙，折實入場價514.8萬元。

HENLEY首推海景1房戶型 另邊廂，恒地 （00012） 發展的啟德HENLEY PARK定於下周二（11日）次輪推售82伙，涵蓋開放式至3房間隔，實用面積250至649平方呎，折實價514.8萬至1,758.51萬元，折實呎價19,788至29,600元。 恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，是次首次推出海景1房連衣帽間戶型，單位同時坐擁啟德體育園園景及維多利亞港景致。 項目昨日連沽4伙，套現3,230.72萬元，成交價由790.15萬至819.45萬元，呎價20,577至21,340元。

瑜一•天海呎價25,604元

此外，華懋及港鐵 （00066） 合作發展的何文田瑜一•天海，昨以1,336.54萬售出第2B座3樓C室，2房間隔，實用面積522平方呎，呎價25,604元。

油麻地及旺角重建為試點

城規會昨日（7日）公布新規劃指引「擬作地積比率轉移而按照《城市規劃條例》（條例）第16條提出的規劃申請」，將就地積比轉移訂立機制，並以油麻地及旺角重建為試點，新指引即時生效，將於2025年進行檢討。 根據文件，地積比率轉移機制容許把「輸出地盤」的准許總樓面面積，透過提出規劃申請放寬「接收地盤」在有關分區計劃大綱圖所准許的地積比率或總樓面面積限制，轉移至位於同一分區計劃大綱圖上的「接收地盤」，上限為「接收地盤」准許總樓面面積的3成，亦容許住用及非住用總樓面面積互換。

2025年檢討 優化細節

「輸出地盤」的例子包括重建潛力低的用地（如有小型及零散破舊建築物的用地，或現有建築物的總樓面面積超出大綱圖水平的用地）、有具保育價值建築物的用地，或適合改建作公共休憩空間或政府、社區及機構用途的用地。至於「接收地盤」通常是位處更具策略性及交通方便，並適合作更高密度發展的較大型土地。 城規會強調，申請人須證明涉及「輸出地盤」及「接收地盤」的發展計劃能夠在整體上提供規劃增益，以作為支持「接收地盤」增加發展密度的理據，並須證明計劃的技術可行性。會方考慮申請時亦會考慮既定的規劃原則包括視覺影響、城市設計等。

當局將視乎市場反應，當局於2025年就機制進行檢討，以優化計劃的細節。

發展商積極發展新界的棕地，市傳新世界 （00017） 旗下元朗瑧頤旁邊的一幅用地，因過去15年建校未果，最新向城規會申請改劃擬發展近千伙住宅。

單位平均面積約415呎

該地盤面積約65,230平方呎，申請人JOIN BASE DEVELOPMENT LIMITED，擬將地皮的現有用途改劃為「住宅（甲類）9」用地，並以總地積比率6.5倍發展2幢25層高（另設1層地庫）的住宅及1幢3層高的非住用建築，提供943伙住宅，平均單位面積約415平方呎，總樓面涉約423,994平方呎。住宅的低層亦將提供商店及服務設施，及社會福利設施。

申請人指，用地原先劃為「住宅（甲類）」用途，其後在2008年遭改劃為「政府、機構或社區」用地，以作學校用途，但過去15年間從未落實發展學校，用地只一直作臨時的棕地用途，申請人期望重新審視申請地點的長遠規劃用途，並與附近發展產生協同效應。

事實上，近年元朗十八鄉路一帶有多個私人住宅項目落成，而擬建項目周邊現主要為新世界勢力，包括翹翠峰、瑧頤、溱柏，及已獲城規會批准發展的私人資助房屋項目。

另外，坪洲戲院南面的一幅「鄉村式發展」用地，亦向會方申請發展10幢不多於3層高的分層住宅，供應29伙，總樓面涉約2.3萬平方呎，比起去年獲批興建10座3層高獨立屋的方案，伙數增近2倍。