樓盤資料

• 所在地區：新界>大埔
• 樓盤類別：分層屋苑
• 所在地段：大埔市地段第243號
• 中文地址：馬窩路19號
• 大廈幢數：1幢
• 大廈層數：17層(不設低層地下1至3樓、地下、4樓、13樓及14樓)
• 單位總數：403伙
• 樓層高度：2.8至3.85米
• 實用面積：214至961平方呎
• 單位間隔：開放式至4房
• 管理公司：上然物業管理有限公司
• 屋苑車位：74個
• 單 車 位：106個
• 小學校網：84校網
• 中學校網：大埔區

一、項目基本信息

上然第一期僅涉第 2 座單幢住宅樓宇，樓高 17 層（建築層數，不含轉換層、天台等），住宅樓層覆蓋 1 樓至 19 樓（不設 4 樓、13 樓、14 樓及低層地下部分樓層），不設庇護層。樓宇配置8 部升降機，方便住戶垂直交通。外牆設計採用非結構預製外牆（厚度 150 毫米）及幕牆（厚度 200 毫米），兼具結構穩定性與現代建築美感，整體風格與周邊自然環境融合，突顯項目「依山而建」的設計理念。

二、戶型與空間佈局

上然第一期（第 2 座）共提供 403 伙分層住宅，不同樓層單位數量略有差異：1 至 6 樓及 18 樓每層 25 伙，7 至 17 樓每層 26 伙，19 樓 23 伙。單位實用面積涵蓋 214 至 961 平方呎（含露台及工作平台），室內面積需扣除露台（部分單位設，面積約 2.036 平方米）及工作平台（部分單位設，面積約 1.5 至 1.77 平方米），具體按不同戶型而定；部分特色單位另含平台、天台等額外面積（如 19 樓部分單位設平台，面積約 22.76 至 88.28 平方米）。標準層高介乎 2.8 至 3.85 米，其中 1 樓部分單位因含地台混凝土填充層（325 毫米或 400 毫米），層高略有調整，19 樓部分單位層高最高達 3.85 米，空間通透感更佳。

室內裝修方面，客廳及房間均配備獨立空調；廚房分開放式與獨立式兩種設計，選用歐洲知名品牌廚電（如煮食爐、抽油煙機等），櫃體採用防潮板材；浴室鋪設防滑磚，配備花灑、坐廁及洗手盆，部分單位（如主人套房）設浴缸，並採用防水牆紙及防霧鏡，提升使用體驗。

三、住客會所

項目會所及戶外休憩空間總面積逾 10 萬平方呎，設「Garden Club」「Mountain Club」「Sky Club」三大主題區，涵蓋逾 50 項設施。其中，「Garden Club」鄰近綠化區，提供戶外 Cafe 及花園休憩空間；「Mountain Club」主打運動功能，設 50 米室外泳池、25 米室內恆溫泳池及 200 米環迴緩跑徑；「Sky Club」位於高層區，配備多用途運動場（可轉換為籃球場或羽毛球場）及空中花園。此外，第一期另設約 1,676 平方呎专属會所、12,097 平方呎空中花園及 4,533 平方呎園景綠化地帶，住戶可享受多層次休閒空間，項目暫定獲綠色建築「金級」認證，能源利用效率優秀。

四、景觀特色

項目憑藉「依山而建」的地理優勢，景觀層次豐富。北向單位可直望錦山翠綠山景，視野開揚無遮擋，毗鄰錦山自然保護區，日常可賞山林綠意；部分高層單位（15 樓以上）可俯瞰周邊社區園景，遠眺大埔河沿岸風光。低層單位則鄰近項目園景綠化地帶及空中花園，推窗可見園林景觀，整體景觀設計強調「自然融合」，讓住戶在室內外均可感受綠色生活氛圍。

五、交通網絡

項目交通便捷，門口設 20S 專線小巴站，乘車 3 分鐘可直達港鐵東鐵線大埔墟站，從大埔墟站乘東鐵線 15 分鐘抵深圳羅湖，31 分鐘達中環（金鐘站轉乘），暢通港九新界。大埔墟站周邊設有多條巴士線（如 72X、73X 等）及小巴線，覆蓋沙田、九龍灣、銅鑼灣等熱點區域。自駕出行方面，經吐露港公路或 9 號幹線，約 25 分鐘可達沙田市中心，40 分鐘至九龍東，項目另設 74 個住客車位及 106 個單車位，滿足基本停車需求。

六、生活配套設施

生活購物方面，步行 10 分鐘或乘 20S 小巴 3 分鐘可至新達廣場，該商場面積超 44 萬平方呎，匯聚超級市場（如百佳）、中西餐廳（如大家樂、日式居酒屋）、時裝店（如 H&M）、銀行（如恒生、中銀）及診所，日常購物、用餐、理財需求均可一站式解決。項目周邊社區亦有小型超市、便利店（如 7-Eleven）及菜檔，步行 5 至 8 分鐘可達；大埔墟街市距項目約 15 分鐘步行路程，提供新鮮蔬果、肉類海鮮，方便住戶採購食材。

七、社區康樂設施

項目周邊康樂資源充裕，步行 8 至 10 分鐘可至馬窩路花園籃球場，適合休閒運動；毗鄰錦山自然保護區，有多條行山徑（如錦山郊遊徑），是戶外徒步的理想選擇。區內另有運頭角遊樂場、大埔圓崗休憩處及廣福球場，提供兒童遊樂設施、足球場等；經新達廣場旁隧道穿過大埔河，可抵廣福公園，設太極廣場、足健徑，適合長者休閒。臨海區的元洲仔公園及大埔海濱公園距項目約 15 分鐘車程，前者有草地滾球場，後者設香港回歸紀念塔、露天劇場及昆蟲館，兼具休閒與科普功能。

八、校區

項目所屬校網极具優勢，小學屬84 校網（大埔區），網內有大埔官立小學、聖公會阮鄭夢芹小學等知名學校，學風醇厚；中學屬大埔區，區內有大埔舊墟公立學校、迦密柏雨中學等資優校園，提供多元學術選擇。此外，項目周邊國際學校密集，包括墨爾文國際學校（距項目約 10 分鐘車程）、日本人國際學校（約 15 分鐘車程），覆蓋幼兒園至高中課程；香港中文大學亦位於大埔區內，學術氛圍濃厚，適合重視教育的家庭。

九、項目開發背景

上然第一期所屬地皮為大埔市地段第 243 號官地，地盤面積約 22,608 平方米，指定作私人住宅用途，可發展樓面面積介乎 43,584 至 72,640 平方米。2020 年 7 月，萬科置業與青建國際以 37.05 億元聯合競得該地皮，樓面地價約 4,738 元 / 平方呎，符合市場估值。根據賣地章程，發展商需興建一段公共道路及迴旋處，負責維修地盤附近斜坡，並提供行人路連接兩個現存墳墓（一個位於地皮中間）。

項目於 2021 年 12 月獲屋宇署批出建築圖則，2023 年 12 月正式動工；2024 年 2 月，萬科香港宣布項目分三期發展，總供應量約 1,650 伙，第一期為「Garden Deck」組團，2025 年 2 月上載售樓說明書，3 月推出首張價單（81 伙，定價 283 萬至 1,207.3 萬元），預計 2026 年 7 月 31 日為關鍵日期，2026 年 1 月 31 日落成。

楼盘资料

• 所在地区：新界 > 大埔
• 楼盘类别：分层屋苑
• 所在地段：大埔市地段第 243 号
• 中文地址：马窝路 19 号
• 大厦幢数：1 幢
• 大厦层数：17 层（不设低层地下 1 至 3 楼、地下、4 楼、13 楼及 14 楼）
• 单位总数：403 套
• 楼层高度：2.8 至 3.85 米
• 实用面积：约 19.88 至 89.27 平方米
• 单位间隔：开放式至 4 房
• 管理公司：上然物业管理有限公司
• 屋苑车位：74 个
• 单车车位：106 个
• 小学学区：84 校网
• 中学学区：大埔区

一、项目基本信息

上然第一期仅涉及第 2 座单幢住宅楼，楼高 17 层（建筑层数，不含转换层、天台等），住宅楼层覆盖 1 楼至 19 楼（不设置 4 楼、13 楼、14 楼及低层地下部分楼层），不设避难层。楼宇配备 8 部电梯，方便住户垂直出行。外墙设计采用非结构预制外墙（厚度 150 毫米）及幕墙（厚度 200 毫米），既具备结构稳定性，又兼具现代建筑美感，整体风格与周边自然环境相融合，突出项目 “依山而建” 的设计理念。

二、户型与空间布局

上然第一期（第 2 座）共提供 403 套分层住宅，不同楼层的单位数量略有差异：1 至 6 楼及 18 楼每层 25 套，7 至 17 楼每层 26 套，19 楼 23 套。单位实用面积为 19.88 至 89.27 平方米（含露台及工作平台），室内面积需扣除露台（部分单位配备，面积约 2.036 平方米）及工作平台（部分单位配备，面积约 1.5 至 1.77 平方米），具体面积因户型而异；部分特色单位还额外包含平台、天台等面积（例如 19 楼部分单位配备平台，面积约 22.76 至 88.28 平方米）。标准层高为 2.8 至 3.85 米，其中 1 楼部分单位因设有地台混凝土填充层（325 毫米或 400 毫米），层高略有调整；19 楼部分单位最高层高可达 3.85 米，空间通透感更佳。

室内装修方面，客厅及卧室均配备独立空调；厨房分为开放式与独立式两种设计，选用欧洲知名品牌厨房电器（如燃气灶、抽油烟机等），柜体采用防潮板材；浴室铺设防滑瓷砖，配备淋浴喷头、坐便器及洗手盆，部分单位（如主人套房）设有浴缸，并采用防水墙纸及防雾镜，提升使用体验。

三、住户会所

项目会所及户外休憩空间总面积超过 9290.3 平方米，设有 “Garden Club（花园会所）”“Mountain Club（山地会所）”“Sky Club（天空会所）” 三大主题区域，涵盖超过 50 项设施。其中，“Garden Club” 邻近绿化区，提供户外咖啡馆及花园休憩空间；“Mountain Club” 主打运动功能，设有 50 米室外泳池、25 米室内恒温泳池及 200 米环形慢跑径；“Sky Club” 位于高层区域，配备多用途运动场（可转换为篮球场或羽毛球场）及空中花园。此外，第一期还设有约 155.7 平方米的专属会所、1123.9 平方米的空中花园及 421.2 平方米的园景绿化地带，住户可享受多层次休闲空间。该项目暂定获得绿色建筑 “金级” 认证，能源利用效率优异。

四、景观特色

项目凭借 “依山而建” 的地理优势，景观层次丰富。北向单位可直面锦山的翠绿山景，视野开阔无遮挡，且毗邻锦山自然保护区，日常可欣赏山林绿意；部分高层单位（15 楼及以上）可俯瞰周边社区园景，远眺大埔河沿岸风光。低层单位邻近项目的园景绿化地带及空中花园，推窗即可见园林景观。整体景观设计强调 “自然融合”，让住户在室内外都能感受绿色生活氛围。

五、交通网络

项目交通便捷，门口设有 20S 专线小巴站，乘坐小巴 3 分钟可直达港铁东铁线大埔墟站。从大埔墟站搭乘东铁线，15 分钟可抵达深圳罗湖，31 分钟可到达中环（经金钟站换乘），通行香港岛、九龙、新界各区十分便捷。大埔墟站周边设有多条巴士线路（如 72X、73X 等）及小巴线路，覆盖沙田、九龙湾、铜锣湾等热门区域。自驾出行方面，经吐露港公路或 9 号干线，约 25 分钟可到达沙田市中心，40 分钟可至九龙东。项目另设有 74 个住户车位及 106 个单车位，满足基本停车需求。

六、生活配套设施

生活购物方面，步行 10 分钟或乘坐 20S 小巴 3 分钟可到达新达广场。该商场面积超过 40877.3 平方米，汇集超市（如百佳）、中西餐厅（如大家乐、日式居酒屋）、时装店（如 H&M）、银行（如恒生银行、中国银行）及诊所，日常购物、用餐、理财需求均可一站式解决。项目周边社区也有小型超市、便利店（如 7-Eleven）及菜市场摊位，步行 5 至 8 分钟即可到达；大埔墟街市距离项目约 15 分钟步行路程，提供新鲜蔬果、肉类海鲜，方便住户采购食材。

七、社区康乐设施

项目周边康乐资源丰富，步行 8 至 10 分钟可到达马窝路花园篮球场，适合休闲运动；毗邻锦山自然保护区，有多条徒步路线（如锦山郊游径），是户外徒步的理想选择。区域内还有运头角游乐场、大埔圆岗休憩处及广福球场，提供儿童游乐设施、足球场等；经新达广场旁的隧道穿过大埔河，可抵达广福公园，园内设有太极广场及足底按摩径，适合老年人休闲。临海区域的元洲仔公园及大埔海滨公园距离项目约 15 分钟车程，前者设有草地滚球场，后者配备香港回归纪念塔、露天剧场及昆虫馆，兼具休闲与科普功能。

八、校区

项目所属学区优势显著，小学属于 84 校网（大埔区），校网内有大埔官立小学、圣公会阮郑梦芹小学等知名学校，学风浓厚；中学属于大埔区，区域内有大埔旧墟公立学校、迦密柏雨中学等优质校园，提供多样化的学术选择。此外，项目周边国际学校密集，包括墨尔文国际学校（距离项目约 10 分钟车程）、日本人国际学校（约 15 分钟车程），课程覆盖幼儿园至高中阶段；香港中文大学也位于大埔区内，学术氛围浓厚，适合重视教育的家庭。

九、项目开发背景

上然第一期所属地块为大埔市地段第 243 号政府用地，地块面积约 22608 平方米，指定用作私人住宅用途，可开发建筑面积为 43584 至 72640 平方米。2020 年 7 月，万科置业与青建国际联合以 34.53 亿元人民币竞得该地块（按当时汇率 1 港元≈0.932 人民币换算），楼面地价约 412.2 元人民币 / 平方米，符合市场估值。根据卖地章程，开发商需修建一段公共道路及回旋处，负责维护地块附近的斜坡，并修建行人路连接两个现存坟墓（其中一个位于地块中间）。

该项目于 2021 年 12 月获得屋宇署批准建筑图则，2023 年 12 月正式动工；2024 年 2 月，万科香港宣布项目分三期开发，总供应量约 1650 套，其中第一期为 “Garden Deck（花园平台）” 组团，2025 年 2 月上传售楼说明书，3 月推出首张价单（81 套单位，定价 263.8 至 1125.2 万元人民币，按当时汇率 1 港元≈0.932 人民币换算），预计 2026 年 7 月 31 日为关键日期，2026 年 1 月 31 日竣工。